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不動産

不動産投資攻略法

不動産投資攻略法

不動産投資を検討したいと考える人は多くいるかと思いますが、何から手をつければ良いのか分からないという人に向けて攻略法を書き記しておこうと思います。取り組む前のチュートリアルとしてご一読ください。

不動産投資は営業を行う業者も多く、情報が氾濫しているせいで何が正しい事なのか分かりにくくなっています。
「何々は絶対やるな」「こうすれば儲かる」など相反する情報も多く、何を信じで良いのか迷います。

ネット上の情報はどれも間違ってはいません、ただ、不動産業者のポジショントークである事が殆どの為誇張して書かれているだけなのです。
読み手がそれを踏まえた上で情報収集する事で鵜呑みにする事なくリテラシーを高められるようになります。

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計画を立てよう

最初に取り組む事は計画を立てる事です。
何の計画を立てるのか?
それは目指す財産高です。
一体いつまでにいくら作るつもりなのか?
それをまずは決めましょう。
大半の人はこの計画を立てません。

不動産投資に限らず投資ではその人のライフステージ、必要とされる資金、収入、支出などにより設計される形は様々です。
誰でも一様にやれば良い投資があるのではなく、それぞれの世帯の環境に応じたリスクとリターンにより商品を選ばなくてはなりません。

今の年齢から考えていつごろまでにどれ位の財産を作りたいのかを考えていきます。
子供の年齢や仕事の事を踏まえて具体的な資金計画を考えてみて下さい。
老後資金を考えるなら所有している資産や親の自宅などから老後生活の拠点やかかる費用をイメージします。
必要支出から年金を引いた数字に老後生活の年数をかけて必要な金額を求めても良いでしょう。
参考になる数字が夫婦二人が豊かな老後生活を送るのに必要な36万円と呼ばれている生活費です。
15万円程度の年金が見込める場合20万円程度の不足を賄えれば良い事になります。
30年の老後生活で7200万円となります。

それでは65歳までに7200万円の財産形成を目指そうと考えていく訳です。
先ずは計画を立てる。
ここから取り組んで下さい。

商品特性を知ろう

不動産投資と一言で言っても種類があります。
区分マンションや一棟アパート、新築もあれば中古もあります。
戸建て住居やテナント事務所と言う事もあるでしょう。
それぞれに特徴があります。
大事な事ですが、どれが良いというものはありません。
それぞれに特徴、一長一短があります。
ネット上で〇〇はダメだとか一元的な意見を沢山見かけますが、良いとか悪いというのは個人において適しているかどうかで考えます。
商品にはリスクがありリターンがあります。
リスクを取れば利益になりますし、リスクを避ければ儲からないだけなのです。

さて、色々と種類のある不動産投資のどれを自分は選べば良いのかを考えてみましょう。
考え方の基礎になるのが最初に立てた計画になります。

計画で立てた財産高と時間の猶予からどれ位の利回りで運用していけば届くのかを計算してください。
同じ7000万円の金融資産を目指したとしても30歳の人と50歳の人では持っている時間が違います。

という事は50歳から目指す人はそれなりのリスクや自己資金が無ければ7000万円を目指す事は難しく、30歳の人は大きなリスクを選ばなくても容易に届くという事になります。
リスクは好んで取るものでは無く、仕方なく取るものです。

儲けたいと思って安易に高利回りの商品に手を出すと思いもよらないリスクに足を突っ込む事になるかもしれません。
不動産投資には種類があると書きましたが、大まかな特徴で分けると下記のような分類です。

区分マンション

新築、中古とあり東京や地方で利回りが異なる、中古の中でも築浅、築古でも違いがあります。
全般的に利回りは低いが、リスクも少なく、手ごろな感覚で始めやすい。
しかし、自己資金も入れずフルローンでほっとけば儲かると思っていると全くそんな事は無く、想定外に感じやすいので注意が必要です。
修繕積立金など経費の持ち出しが出やすく、「買うだけで自己資金を使わずに資産が作れる」という営業トークを信じて購入する事によるトラブルが多発しています。
区分マンションの強みはその安定性にあります。買い求めやすく、売却も容易で小回りが利く点を活かしてコツコツとCFを伸ばして運用していく事で手堅く利益を出していけます。しっかりした理解で始めれば、初心者向きの不動産投資と言えるでしょう。

一棟もの

マンションの一室と違って一棟の集合住宅を購入する投資です。
こちらも立地が都市部か郊外か、新築か中古か、築浅か築古かで異なります。
さらに木造の他に鉄骨造など構造による差もあります。
鉄筋のマンションともなれば価格も高額になりますが、用途地域で目いっぱいに建てれば安定した資産形成にする事も出来ます。

一棟アパートなどは利回りの良いものも多く、ローンを支払ってもキャッシュの残る取引をする事も出来ます。
良い条件のアパートを買えれば、大きな収益を出す事も出来るのが一棟ものの魅力です。
その分リスクも高く、賃貸経営の知識や経験が必要になります。

木造アパートなどはキャッシュフローが良くても物件価値が乏しく、バランスシート上で負債が嵩む事もあり、与信活用を十分に出来ない結果を招く事もあります。
その欠点を補う鉄筋マンションの運営では高額な物件価になり取り組める人が非常に限られます。

土地から取り組んで上物を建てる開発のような投資に取り組む事が出来るのも不動産賃貸経営として非常に面白くベテランになればなるほどこの一棟ものの検討が中心となる事でしょう。
接道要件や容積率などプロ顔負けの知識を駆使して専任大家業を目指して行く事も夢があります。

銀行ローンもプロパーローンが中心となり区分マンション投資に比べて金利が高めで取り組む事が多いでしょう。

屋上防水や外壁塗装、受水槽などの設備への知識も必要となり、目先の収支に釣られて安易に取り組むと痛い目に合う事が多いので気を付けて下さい。

戸建て住宅

戸建ての投資物件は割合としては少ないです。
築古の戸建て住戸を購入してリフォームして貸し出すというスキームが聞かれます。
小さな資金でスタート出来てそれなりの利回りが見込める事が魅力ですが、戸建て住居自体には素人には分かりにくいリスクが多く、専用の知識と経験が必要になります。
銀行ローンの利用も難しく、自己資金のみでやらないといけないケースも多いので与信活用になりません。

DIYで戸建てを修繕して貸し出す動画をご覧の方もいるかと思いますが、不慣れな上に仕事をしながらだと作業が遅々として進まず、いつまでたっても収益化出来ないなんて事にならないように注意が必要です。

古い戸建て住居ではシロアリなど素人では気が付きにくい問題も懸念点になります。
知らないうちに躯体を食われて、多大な修繕費がかかるようになると本末転倒です。

借り入れの利用が難しいのですが、所得の低い世帯が自己資金だけで取り組める不動産投資として検討出来る事は強みと言えます。

利益構造を理解しよう

不動産投資で良く見られる勘違いに買うだけで利益が出るというものがありますが、それは間違いです。
ただ買うだけでほっとけば勝手に儲かる投資が不動産投資という認識はやめましょう。
そんな都合の良い話はありません。
実際にそのような物件を買ったと豪語する話をネット上で見るかもしれませんが、過去の話です。

区分マンションであれば購入後の資金投下も大切です。
キャッシュフローを伸ばして与信を目一杯活用する事で安定した収益を作る事が可能になります。
マンションを4件程度購入してコツコツ繰り上げ返済をするだけで30代の方であればこれだけで十分な老後資産を作る事が出来るでしょう。
無理してアパート経営に乗り出す必要はありません。

しかし、言い換えれば購入して放っておくだけでは十分な老後資産を作る事は出来ないという事です。
マンション投資では賃料の減衰、修繕積立金の上昇、設備の修繕と運用後の支出が想定されます。
キャッシュフローギリギリで購入している場合、このような要因でキャッシュアウトしてしまいます。
キャッシュアウトしている状態が絶対にダメだとは言いませんが、長期的に考えるとプラス収支にしておく方が良いでしょう。そのために繰り上げ返済などでキャッシュフローを良くしておく事が長期運用のコツになっていきます。

アパートの経営を主軸に考えるのであれば利回りよりも入居率を優先しましょう。
エリア入居率を事前に調べて十分な賃貸ニーズのある場所選びが重要です。
安いからであるとか、利回りが良いからと駅から遠く古いアパートを購入しても修繕に追われ、空室が埋まらず賃料を下げる羽目になり、購入当初の計画通りに進まない事になってしまうかもしれません。

特に関東ではアパートは飽和状態にあり、綿密に計画を立てないと想定外な事態に陥るかもしれません。
アパートの立地は駅至近は用途地域の関係上難しく、どうしても駅から遠くなりがちです。
賃借人は勤め人であれば駅から10分~15分がニーズの限界であり、20分以上離れると勤め人以外を賃借人として想定する必要が出てきます。
賃借人のニーズが狭まればそれだけつぶしが利かなくなりますので注意が必要です。
工場や大学を当て込んでアパート経営を始めたが、移転されてしまっては計画も頓挫します。
初心者の内は利回りよりも堅実な賃貸ニーズを優先するようにしましょう。

不動産投資の利益構造とは借りた資金を活かして投資をスタートして融資をどんどん返済していく事でキャッシュフローを上げていく事にあります。
そして、キャッシュフローを伸ばしつつ与信枠を空けて再び物件を増やすというサイクルを回していきます。
投下資金が増える程、キャッシュフローが伸びますのでその事でさらに不動産からの収益を伸ばす事が出来ます。

キャッシュアウトさせたまま不動産を持ち続けるのは良い方法ではありません。
購入時に持ち出しが出る事はフルローンでは起こることかもしれません。アパート経営で持ち出すようですと物件選びか融資条件に問題がありますので見直しましょう。
持ち出しはキャッシュを入れて改善するようにしましょう。

不動産投資ではローン返済が進めば貸借対照表上では負債が減っていきますので資産は増えています。
キャッシュフローではなく、純資産が増えているかどうかが不動産投資の利益の見方です。

キャッシュフローを伸ばして、負債を減らし純資産を増やす
これが不動産投資の基本的な利益構造です。

不動産投資は与信を活かして資金調達を行い、投資を行う事で融資金利との差益を得る事に利益があります。
その利益は貸借対照表をつけないと正しい数字は見えてきません。
世間で言われるキャッシュフローは不動産投資の利益の一部に過ぎません。

利回りの低い区分マンションやアパートでも自己資金の投下でキャッシュフローを伸ばせます。
キャッシュフローが黒字であれば不動産から益金が現金で出る事になります。
その利益を再び繰り上げ返済に回す事でさらにキャッシュフローを高める事が出来ます。
このように利回りが低くても堅実に利益を出していく事も出来るので最初の内は利回りよりも計画の蓋然性を優先してください。
儲ける事よりも失敗しない事が大切です。失敗しなければ不動産投資は利益が出るものなのです。
この不動産投資の利益構造を良く理解して不動産投資に臨んで下さい。

小さく始めて大きく伸ばそう

不動産投資は与信を活かす事で借り入れを利用する投資です。
しかし、初めて不動産投資をする人がいきなり高額のローンを組む事には抵抗があるかもしれません。

先ずは区分マンション一つ、小さなアパート一つと計画とリスクリターンに合わせて始めてみる事をお勧めします。
与信活用は理屈の上では与信を最大限活用した方が利益になります。
しかし、取るリスクによっては目一杯借り入れてしまうと身動きが取れなくなることもあるでしょうし、不動産投資の仕組みを知る為にも徐々に拡大していくほうが理解に繋がります。

始めてみると思いのほか資金が必要じゃない事が分かりますし、自己資金を入れる事で収支が良くなるという事を理解してくるとバランスシートが許す限り借り入れた方が良いと感覚でも理論でも分かるようになると思います。

バランスシート上で資産が負債を上回っていればローンがどれだけ高額になっても怖くはありません。
2億の借金があると思うと怖いと感じるかもしれませんが、3臆の資産があれば売却していつでも返せると余裕が生まれます。

これが持ち出しがある状態や、借り入れが資産を上回っている状態だと不安でしょうがないはずです。
自己資金を入れないでフルローンでギリギリの取引をしていると不動産投資は簡単に債務超過します。

木造アパートなどでキャッシュフローが良いからと購入して、入居状態が悪くなりキャッシュアウトしたりすると撤退の為に売却を検討したい事も出てくるかもしれません。
しかし、ローン残債に見合うだけの物件評価が出なければ売って清算する事も出来なくなります。
濡れ手に粟を狙い過ぎると手痛い失敗に合うかもしれません。

与信活用の攻略法のコツを纏めると
1キャッシュアウトさせて物件を持たない
2コツコツと自己資金を投下していく
3不動産から出た利益を再投資していく
4利回りよりも確実さを優先する

キャッシュフローは後から良く出来ますので、利回りは物件選びでは重要ではありません。
利回りよりも入居率、資産性、利便性が大事になります。
結果、立地こそが不動産投資では最も優先する項目と言う事になります。
多少高くても、利回りが低くても立地の良い場所で取り組んで、自己資金を入れる事でキャッシュフローを生み出した方が安定して不動産投資で利益を出す事が出来るでしょう。

今回紹介した内容をご参考頂き、しっかりとした計画の上で不動産投資に取り組んでみて下さい。

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この記事を書いた人

佐藤大介

ライター

佐藤大介(さとうだいすけ)

ウルトラ金融大全局長
ウルトラ金融大全の監修を務めます。
金融リテラシーを高める為、セミナー講師として活動。
「超一流の口だけ男」と評される氏のセミナーは非常に分かりやすく、何度も受講するファンが沢山います。
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