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不動産

不動産投資を成功させるためのポイント

不動産投資を成功させるためのポイント

不動産投資とは、不動産を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。不動産価格が上がれば、売却益も期待できます。

ただ、不動産を購入するには、大きな資金が必要です。失敗すれば人生を左右しかねない大きな資金だということを考えなくてはなりません。

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不動産投資の知識が何もないままに不動産投資を始めることは大変危険です。不動産投資は投資である以上、リターンが期待できる一方で、リスクも存在します。一般的に、リターンが大きければリスクも大きいのが投資の世界です。

安全だけど利益も少ない預貯金はローリス・クローリターン、値動きが激しく大きな利益が期待できる一方で、値下がりして大損する可能性もある株式やFXなどはハイリスク・ハイリターンに位置づけられます。

不動産投資はどうか?不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに位置づけられます。大きな資金が必要になりますし、不動産を維持管理する費用も発生するため、リターンは目立って多くもなく、少なくもない代わりに安定した家賃収入が期待できます。

しかし、安定収入は魅力的だと不動産投資を始めて、失敗する人も少なくないのです。値動きが激しい株式やFXのように大きなリスクはないとしても、不動産投資にもリスクがあることを理解しておきましょう。代表的なリスクは次の通りです。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・地震や火事などでの建物滅失リスク
・建物が老朽化するリスク
・金利上昇リスク
・不動産価格下落のリスク
・すぐに現金化できないリスク        

不動産投資を始めるには、これらリスクがあることを理解し、対策していくことが重要です。対策するには、物件選びや不動産の維持管理、保険、家賃保証、金融に関する知識が必要になります。専門家に任せっきりではいけません。最低限の知識はつけておきましょう。

目標・目的は明確に!

不動産投資を始めるにあたり重要になるのが目標・目的です。

・将来の年金対策
・早期リタイアして生活費にする
・事業としての不動産投資
・相続対策

目的は様々あります。不動産投資で得たい金額も人それぞれです。目標・目的を明確にすることにより、適した物件やエリアが決まってきます。

・将来の年金対策…減価償却期間が長い築浅物件やRC造の物件
・早期リタイアして生活費にする、事業として不動産投資する…手頃な物件から始め物件数を増やしていく
・相続対策であれば…物件の実際の価値と不動産評価額の差が大きい物件、具体的には都内で流動性が高いエリアの物件

もちろん、自己資金やローンの支払い能力にもよりますが、目標・目的により、適した物件は異なります。

また、目標・目的を明確にすれば、モチベーションも上がります。本気度が違ってくるでしょう。

無理は禁物

不動産投資には大きな資金が必要です。自己資金だけで物件を購入することは難しく、ローンを組まなければなりません。

購入しようとしている物件の価格に対して自己資金が少なければ、借入金額が増え、月々の返済額も増えます。しっかりシミュレーションしないと、赤字に陥る可能性もあるのです。

しっかりシミュレーションするには、物件購入するのに必要な初期費用や維持管理費用を把握しておく必要があります。

<初期費用>

・頭金

自己資金により決まる。頭金が増えれば融資金額は減るものの、その後の生活も考えて無理のない金額にする。

・不動産仲介手数料

物件価格

仲介手数料

400万円超

物件価格の3%+6万円以内

200万円を超え400万円以下

物件価格の4%+2万円以内

200万円以下

物件価格の5%以内

・不動産投資ローンの事務手数料

金融機関により異なる。

定額制

3万円程度

定率制

借入金額の1~3%程度

・不動産投資ローンの保証料

一括の場合

借入金額の2%程度

金利に上乗せする場合

金利に0.2~0.3%程度上乗せ

・火災保険料

建物の評価・所在地・構造区分・築年数・補償内容・保険期間・支払方法・割引により決まる。

・登録免許税

登記の種類

税率

土地の所有権移転登記

本則税率

軽減税率*

課税標準額の2%

課税標準額の1.5%

新築建物の所有権保存登記

課税標準額の0.4%

中古物件の所有権移転登記

課税標準額の2%

融資を受ける際の抵当権設定登記

課税標準額の0.4%

*軽減税率は令和5年3月31日まで

・印紙税

契約書に記載された金額

印紙税

本則税率

軽減税率*

1,000万円以下

10,000円

5,000円

1,000万円超5,000万円以下

20,000円

10,000円

5,000万円超1億円以下

60,000円

30,000円

1億円超5億円以下

100,000円

60,000円

*軽減税率は平成26年4月1日~令和6年3月31日の間に作成された契約書

・固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、1月1日の時点での不動産所有者が納税する地方税。売り主が一括で納税しているため、引き渡し日の前後で日割り計算して、買い主が売り主に支払う。

固定資産税

固定資産税評価額の1.4%

都市計画税(都市計画区域内の不動産のみ)

固定資産税評価額の0.3%が上限(市区町村により異なる)

・不動産取得税

不動産の種別

税率

本則税率

軽減税率*

宅地

固定資産税評価額の4%

固定資産税評価額×1/2×3%

住宅

固定資産税評価額の4%

固定資産税評価額×3%

*軽減税率は令和6年3月31日まで

・司法書士報酬

登記する内容により異なることはもちろん、司法書士によっても異なる。50,000円~150,000円程度。

<維持管理費用>

・ローン返済金
・管理料(不動産管理を委託した場合)
・水道光熱費(アパート・マンションの共用部分の水道光熱費)
・地震保険料
・家賃保証料(家賃保証会社を利用した場合)
・修繕費(普段の修繕費用)
・修繕積立金(将来の大型修繕に備える積立金)
・リフォーム、リノベーション費用(入居者を確保するために、定期的に必要)
・ハウスクリーニング費用(入居者の入れ替わり時。入居者に負担してもらうこともできる。)
・固定資産税
・都市計画税

不動産購入するには、不動産の物件価格だけではありませんし、不動産を維持管理していくにも費用が発生することを頭に入れておきましょう。しっかりシミュレーションして、無理のない物件を選び、無理のない資金計画を立てないと、不動産投資で成功するのは難しいです。

よき物件・相談相手との出会い

<物件を見る目を養おう>

不動産投資を成功させるには、よき物件との出会いが欠かせません。よき物件とは、無理なく購入できて、稼働率が高い物件です。

よき物件に出会うために、数多くの物件を見ることをおすすめします。多くの物件を見ることで、物件を見る目が養えます。物件を見る上で重要なポイントは次の通りです。

・駅からの距離に対する物件価格の変動

駅に近い物件ほど人気がありますが、物件価格は高くなります。無理なく購入する物件を見極めましょう。

・駅からの距離と賃料・稼働率の変動

駅に近い物件の方が賃料を高く設定でき、高い稼働率が期待できますが、物件価格は高いです。

・物件周辺の商業施設や環境

周辺のコンビニ・スーパー・ドラッグストアなどの商業施設はもちろん、病院・歯医者などの医療機関、飲み屋街が近くにあり、にぎやかな環境or静かな環境、街灯の数など、気になった物件は、実際に自分の目で確認することをおすすめします。昼間の雰囲気、夜の雰囲気共にチェックしましょう。

・物件の築年数と劣化状況

物件の築年数と劣化状況も重要です。リフォームや建て直し費用も考えて品定めしましょう。

・物件の間取り

物件の間取りも稼働率に影響します。収納・バストイレ別は優先度が高い条件です。リフォームする手もありますが、その分の費用も考えなくてはいけません。

<不動産投資にはよき相談相手が必要>

不動産投資を始めるにあたって、不動産会社と担当者も重要です。不動産会社の姿勢も様々ですし、いろんなタイプの担当者がいます。

もちろん、人間なので相性もありますが、親身になってくれる担当者を選びましょう。
冒頭で申し上げた通り、不動産投資には知識が必要です。
自身が不動産投資の勉強をするのはもちろんですが、より広く深い知識を持った相談相手の存在は心強いです。

無理をさせない、わからないことに答えてくれる、またはすぐに調べてくれる担当者との出会いも、不動産投資成功には欠かせないといえるでしょう。

自己責任であることを肝に銘じる

不動産投資には、人生を左右しかねない大金が必要です。成功すれば安定した収入が得られますが、失敗すれば大きな負債を抱えてしまう可能性もあります。

不動産投資を成功させるためには、不動産投資について学び、目標・目的を明確にし、よき相談相手と出会い、無理をせず購入できる物件の中からよりよい物件を選ぶことが重要です。

そして、何より重要なことは自己責任であることを肝に銘じることです。全て他人任せにしていたとしても、責任までは任せられません。全ての結果は自分に返ってきます。

例えば、人気の物件はすぐに決まってしまうのも確かです。会社の利益も考えなければならない担当者は、決断を急がせるかもしれません。少し無理をしたせいで、後々苦しむ結果につながったとしても、その責任を担当者に求めることはできません。全ての責任は自らが負わなければならないのです。

しっかりシミュレーションし、自らが納得して決断することが重要です。素早く判断するためにも、不動産投資に関する知識、物件を見る目、よき相談相手が重要だといえるでしょう。

まずは不動産投資について学びましょう

不動産投資を成功させるために重要な5つのポイントをご紹介しました。不動産投資を成功させるには、どのポイントも重要です。

ただ、全てのポイントが重要だとはいえ、まず始められることは不動産投資についての知識をつけることです。不動産投資について学ぶことから始めましょう。

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この記事を書いた人

ウルトラ金融大全編集部

ライター

ウルトラ金融大全編集部(うるきんへんしゅうぶ)

ウルトラ金融大全編集部です。
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