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不動産

年収1000万円越え高所得者向け与信活用で資産作り

年収1000万円越え高所得者向け与信活用で資産作り

年収が1000万円以上というと高額所得者というイメージがありますが、案外悩みは尽きないものです。
予想外にお金が無いと嘆く人も多いのが実情です。
年収が高まるとそれに伴って社会での人付き合いも変わり、それなりにお金のかかるものです。
子供がいれば馬鹿にならない教育費がかかり、住宅や車のローンを組めば支払いも大きく、なんだかんだ自由になるお金が無くなるでしょう。

年収1000万がお金持ちだと言うのは幻想です。
実際の富裕層とは所有資産によって決まり、純資産が1億円程度あってお金持ちと言えるでしょう。
年収1000万あっても住宅ローンが8000万円もあり、子供がいて年間の貯蓄高が100万円も無く、所有している金融資産が無ければ富裕層には程遠いです。
しかし、そういう世帯の人は非常に多いと思います。
本稿では所得が十分にある世帯がどうやって資産を作れば良いのかを解説していきます。

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 r資本収益率>g経済成長率

トマピケティは資本収益率が経済成長率を上回ると著書で書きました。
日本だけでなく世界中で格差社会を迎えておりその差が一向に埋まらない理由にもなっています。

日本の個人金融資産の総計は2000兆円といわれており、50%以上が銀行預金として預けられているだけです。
バブル景気の頃日本はアメリカに追いつくと言われ、世界第二位の経済大国でした。
その頃から金融資産は大きく変動していません。
個人の金融資産2000兆円は多いのでしょうか?

アメリカは1京7000兆円です。8倍もの開きがあります。
この差に驚く人は非常に多いと思います。
日本の個人金融資産は世界でも多い方である。これが多くの人の印象だからです。
実態を知るとショックに感じるかと思います。

この30年間日本人はただ単純に投資をしてきませんでした。
バブル崩壊で投資熱が冷めるとそのまま、金利が低いにも拘わらず投資をせずに今日まで来てしまっているのです。
それはフロー所得が1000万円以上ある世帯の人でも変わりありません。

もし、本稿をお読みの方で所得が1000万以上あるのに金融資産が十分でなく、投資をしていないという人がいたら勿体無い事をしています。
この投資をしているかしていないかがアメリカと日本の明暗を分けているのです。

資産を持つ人だけが富を増やしている

アメリカの個人金融資産が日本の8倍もあると書きましたが、アメリカの8割の世帯は資産を持たず、生活するだけで一杯と言われています。
皆が資産を増やしているのではありません。一部の人が資産を増やしているのです。
それは誰でしょうか?
それは資産を持つ人です。

資産を持つ人はさらに資産を増やし、貧乏で貧窮している人はいつまでもそのままという事態になっています。
その差を決めるのは「資産」なのです。

一言で資産と言っても自分自身に利益をもたらす資産をどれだけ持つ事が出来るかがカギとなるでしょう。
銀行にお金を預けていても利息は殆どつきません。
この20年間もしも日本人がただ預けていただけの預金をアベレージ4%で運用していたらどうなっていたでしょう?

所有資産には2倍以上開きが生まれた事でしょう。
皆さんも投資を検討してください。
所得があり、銀行に100万円以上お金を預けている人は直ちに管理方法を考えて下さい。

純資産を持つ事を富があると呼ぶ

お金を貯めていない人もいるかと思います。
1000万円の所得があるのに、貯蓄しているお金が無い人は使い過ぎです。
所得の1部は投資に回すように定めて下さい。
毎年100万円だけ投資するだけで10年で投資資金は1000万円です。運用利回り4%アベレージで40万円資産が増えます。
200万円投資に回せればさらに資産を作るスピードは速まります。

年収がいくらあっても資産が無ければ貧乏です。
貯蓄が無い、車や住宅ローンがある。ましてやカードキャッシングがある人は直ちに収入と支出を見直すべきです。
高収入世帯での大きな支出になりがちなのは教育費です。
日本は韓国や中国ほどではないにせよ未だ学歴社会です。
なので、子供の教育に資金をかける事は致し方ない部分があります。
しかし、教育費に資金をかけすぎて資産を作れていないのは長い目で見ると子供にとっても良い事とは言えません。
大学進学時に最も教育資金が必要になるので、それを踏まえて資産を作っていく必要があります。
カツカツのまま、大学進学期を迎えてしまうと自分の老後に備える事を考えられる時期が50代に入ってからなんてことになりかねません。

幸いにしてローンを組んでいない人はお金を貯める以外にも資産を作る方法があります。
ローンを組む事が出来る事を活かして資金調達を行い、投資をする事です。
これを与信活用と呼びます。
資金に余裕が無く満足に投資活動を行えない世帯は与信活用を検討すると良いでしょう。

与信活用は資産が無くても取り組める

与信活用は低金利の日本では検討しやすい資産運用です。
与信とは借り入れできるお金の事を指します。
日本で多くの人が可能な与信活用は不動産投資になります。

不動産投資は銀行が物件を担保に取る事で融資を行います。
換言すれば与信活用が可能な投資は不動産しかないのです。
キャッシュが少ない人は与信活用を検討してください。

仮に1000万円の収入の世帯が1億円の融資を受ける事が出来るとすると投資金額1億円をスタート出来ることになります。
1億円を貯めようと思うと気の遠くなるほどの時間がかかるでしょうから、このメリットは大きいです。

利益を求めず計画的に投資する

投資を考える際に儲ける必要はありません。
投資で儲けなければならないと考えるとリスクを取る事になります。
良く見かけるケースとして銀行の定期預金も考えていないような人が人から借りてきたお金で高リスクな物件で利益を出そうとする人を見ますが、行動が逆です。
手持ちの資金でリスクを取って、借入金はリスクを取らない方が自然でしょう。

利回りはリスクとトレードオフになっています。
リスクを取るという事は利回りが高いという事です。
利回りが低いという事はリスクが低いという事でもあります。

ハイリスクを好まないというよりもリスクを取る事の出来ない世帯は与信活用と言っても物件は限られてきます。
区分マンションは儲からない投資としてネット上である意味で話題になっていますが、事実儲かりません。

儲からないの定義にもよりますが、4%程度の利回りなのでただ買うだけでは良くてトントンの収支です。
お金が入ってくることを感じないので儲かったという実感を持ちにくいのですが、利益が出ていないわけではないです。

区分マンションが儲からないと言われているのは「儲かる」と思って買った人が思っていたよりも儲かったと感じないために起こっています。
大して儲からないものと最初から理解して取り組めば区分マンションはリスクも低く、リスクを取れない世帯向きと言えるでしょう。

不動産投資を検討するとアパート経営や戸建て経営の話を目にするかと思いますが、利益があるという事はリスクがあるという事です。
アパートや戸建ての経営は賃貸経営と言う副業を行うようなものです。
しっかりした知識を持って臨まないとシミュレーション通りの結果を得る事は難しいでしょう。

不動産投資と言うと扇動的なコマーシャルが多く「何もしなくても」「利益が出る」という不労所得を謳うものが多く見られます。
コマーシャルはあくまでもコマーシャルなので鵜呑みにしない方が良いでしょう。

ただ買うだけで毎月お金が入ってきて、何もしなくてもいずれ不動産が自分の物になる。
そんな都合の良い話は無いと思った方が良いでしょう。

先ずは正しい事を知る事から始める

所得が1000万円以上あると選択肢が多いので何から考えていいのか分かりにくくなると思います。
高い税金を払っているので税金対策と言われると心が動きやすいのも特徴でしょう。
しかし、税金対策を考えるよりもしっかりとした個人資産を作る方が有用ですし、小手先の資産管理法人なんかを考えるのも必ず正解という訳ではありません。
先ずは投資資金を作るサイクルになれて、資産を遊ばせない事です。
自分の与信を確認して、最適に運用できるようにしましょう。

不動産投資には区分マンションやアパート経営など種類がありますが、どれが良いや悪いはありません。
アパート経営には知識と経験が必要で利回りに応じたリスクが必要です。
投資と言うよりも賃貸経営と言う副業をやるイメージでいると良いです。

対して区分マンションは利益が少ない代わりに手間がありません。
与信枠が十分にあって時間もあるのなら(年齢が若いのであれば)高利回りの物件で無くても必要なだけの家賃収入をもたらす事が出来るでしょう。

まだ30代でローンが特にないのであれば東京の区分マンションを与信に応じて購入するだけで資産を作れます。
ただ購入してほったらかすのではなく、計画的に資産形成を始めて下さい。
キャッシュアウトした状態で物件を持つ事は避けましょう。
頭金を入れてCF(キャッシュフロー)を調整してください。
7件程度の単身用マンションを持つだけで年間400万円程度の収入になります。
老後の備えとしては十分に頼れる収入です。

買った不動産に定期的に資本を投下しましょう。
繰り上げ返済を活用して自己資金をさらに投資してCFを伸ばしてください。
下記は7件の区分マンションを購入して繰り上げ返済を行ったシミュレーションです。

※シミュレーション制作PORT

赤い線が総借り(借り入れ計)を示しています。棒グラフが収支です。
70歳時点で400万円弱の収入になっている事が分かるかと思います。
30歳時点で2区分を購入して5年ごとに買い足しています。
その度赤い線が上昇しているのが分かると思います。このようにして借り入れを減らすと共に物件を増やし借り入れを再度活用する事でCFを伸ばしています。

ルール1
CFはマイナスにしない

ルール2
毎年一定額を繰り上げ返済に充てる

この2つを守るだけで図のようになります。
このシミュレーションでの繰り上げ返済は毎年常に100万円です。
5件目以降は購入後すぐにそれぞれの物件に繰り上げ返済をしています。

繰り上げ返済を行うとCFが良くなります。
100万円の繰り上げ返済を行う事で3000円CFが良くなったとすると年間で3.6万円になります。
これは100万円の投資により3.6%利益が出ている事と同様です。
3.6%という利回りは投資としては低い利益ですが銀行に預けるよりも遥かに有用です。

繰り上げ返済によりCFが増え、それが繰り上げ返済の原資となります。
貯蓄よりも楽に老後資産を作れるという事がグラフから分かると思います。

返済が進むと完済物件が増え、収入が増えていきます。
自分自身が捻出しているお金以上の返済が可能になる為、7件のマンション代金である1億円以上を返済する事が出来るのです。

勿論修繕積立金が上がったり、賃料の下落があったりとシミュレーションは実態を現実に現わしてはいません。
概論としての不動産投資の仕組みが伝われば幸いです。
そしてこのグラフが伝えている事は決して儲かっている訳ではないという事です。
毎年の拠出額と購入時の頭金を考えると相応の資金が必要になっています。
投資したお金が2倍3倍になっている訳ではないのです。

不動産投資での利益の考え方はアパートでも同じです。
ただ、アパート経営になると修繕費用としてある程度まとまった資金を持っていないといけないので、どんどん繰り上げ返済という訳にはいかないでしょう。
その分CFが伸びやすいので、取れるリスクに応じて応用すると良いと思います。

利回りが10%を超えるような投資はお勧めしません。
それをやるには相応の知識と経験が必要です。

冒頭に戻りますが、年収1000万円といっても資金的に余裕がある訳では無く、リスクを本来取れない世帯の方が多いはずです。
借りてきた資金でリスクを取る事が本当に自分の世帯にあっているのかを良く考える必要があります。

時間を使えばリスクを取らなくて良い

時間を味方につける事で不動産投資は比較的簡単に利益を挙げる事が出来ます。
20年という長い時間をかけて資産形成をする事で大きな資産を限定的なリスクで作れます。
これは不動産投資の非常に大きなメリットです。
小さな利回りでも時間をかければ大きな利益に換える事が出来ます。
借り入れにより資金を調達して自己資金を投じてCFを伸ばします。
貯蓄をするつもりで取り組めば貯蓄をするよりも大きな資産を作る事が出来ます。

与信活用を検討すると陥りがちなのが物件選びを始めてしまう事です。
そりゃ、不動産投資とは不動産を買う事なのですから、物件選びは重要です。
しかし、物件の良し悪しに憑りつかれると泥沼です。
最も良い物件探しを始めてしまい、目的を見失ってしまう人を今まで数多く見てきています。

目的は財産形成です。
人は誰でも安易にお得な話に流れがちですし、人より少しでも良いものを欲しがります。
しかし、投資は大局的に物事を捉えて粛々と続けている人の方がはるかに安定して利益をだしています。
多くの世帯がそもそも財産形成と言うものを何もしていないのです。
それを少しだけ考えるという所から始めてみてみる事が最初の一歩として重要だと思います。

まず知るという事
そして、やるという事です。

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この記事を書いた人

佐藤大介

ライター

佐藤大介(さとうだいすけ)

ウルトラ金融大全局長
ウルトラ金融大全の監修を務めます。
金融リテラシーを高める為、セミナー講師として活動。
「超一流の口だけ男」と評される氏のセミナーは非常に分かりやすく、何度も受講するファンが沢山います。
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