ウル金ムービーはこちら

公開日:

不動産

不動産投資気になる噂のホントを解説

不動産投資気になる噂のホントを解説

与信活用を検討する人が増えて、以前にも増して注目される不動産投資ですが、注意点があるのも当然です。
当たり前すぎるものから気が付きにくいものまで様々ですが、今回は話題になっている噂を解説してみたいと思います。

ネット上で言われている様々な不動産投資に関する情報は別に嘘が多いとは思いません。
嘘ではないのに相反する情報が多く感じるのは何故でしょうか?
それはそれぞれの発信者のポジショントークにより嘘ではないが誇張されている内容である為です。

情報を受け取る側がそれらを踏まえて中庸に受け取る事が出来れば本来の意味を理解する事に繋がると思います。
このコラムではネット上で良く言われている不動産投資に関する本当の所を解説します。

ウルトラ金融大全が動画で見れる!
お金の事が分かる!増やせる!無料動画が公開中!

ワンルームマンションは儲からない

これは良く見ますね。
儲からないどころか「絶対にやるな」位言われているのを見かけます。

親の仇か位の扱いを受けているワンルームマンションですが、この真偽はどうなんでしょうか?

ワンルームマンション投資が儲からないというのは事実です。
しかし、収益が出ないという事では無く、利益が小さいというのが正しい表現になります。

では、何故ワンルームマンション投資がこれほど悪く言われているのかと言えばそれは不動産業者の営業手法によるものでしょう。
ニーズに合わない話を延々しつこくされれば誰だっていやになるものです。

ワンルーム屋と呼ばれている不動産業者の営業活動により販売商品のワンルームが槍玉に挙がっているのです。
ワンルームマンションなんて無くなった方が良い位に忌み嫌われていますが、マンションが供給されなくなればそれなりに困る人達も出てきそうなものです。そういった部分は誰も触れませんね。

ワンルーム屋さんの営業トークと言えば節税、生命保険代わり、年金対策の3大メリットと呼ばれるものです。
大して節税にならず、収入保障保険に毛が生えたような保険内容で、微々たる遠い未来の年金話と、実際誇張されている実態があるので印象も悪くなるのでしょう。

ワンルームマンションの本来のニーズとはリスクを取りたくないが与信活用は検討したい層にニーズがある品目です。
具体的には高所得で、金融資産を持っていない世帯が時間を活かして財産形成を検討する場合にニーズ合致します。
批判的な意見が目立つケースはニーズ層とズレた人々の意見が多いです。
専業大家さんからすれば論外の利回りとして扱われるでしょうし、所得の多くない世帯からすれば無理してまでやる事じゃないように映ります。
誰にとっても良い投資など無い訳ですから、「自分にとってどうなのか?」で金融商品を考えなくてはいけません。

ワンルームマンションは儲かりませんが、儲ける必要のない人達にニーズ合致します。
利回りが低いという事は低リスクに繋がります。
上手く与信だけを活用したい人達にとって、ワンルームマンションは検討の土台に乗ります。
キャッシュフローが出ないから儲からないと言う人がイメージする投資はただ単純に利回りが高い品目であるだけです。
利回りが高いということはリスクも高いという事ですから、高リスクと低リスクの商品を並べてこちらの方が儲かると言っているにすぎません。

ワンルームマンションが儲からないのは事実です。
ワンルーム業者の営業に辟易としている人達や利回り偏重な経験者により悪く言われているだけです。
低リスクの与信活用として高所得層にマッチしますが、全体から見れば極めて少数ですので目立たないという事でしょう。

アパート経営で破産した

アパートを購入して運営して破産したという話ですね。
確かに区分マンションに比べてアパート経営はリスクが高まりますから、その分破産の確率も高くなるのは事実です。
しかし、これも誇張し過ぎで現実問題として破産するほどの失敗はよほどの物件選びをしなければ起こりません。

この話の事実はアパート経営であるから破産したという事では無く、そもそも良く分からない人が良く分からずにアパート経営に取り組んで大きな失敗をしたというのが正しいでしょう。
アパート経営は賃貸経営になりますから、知識も経験も必要です。
それなりの立地で、需要があり、入居が8割程度埋まっていれば十分なCFが出るでしょうし破産するような事態は起こらないでしょう。
となると、何故こんなことが言われているかと言うと、業者選びを失敗しているか買い方を間違えているかです。

不動産投資は銀行ローンを組んで取り組む方が殆どですから、銀行が物件評価を行います。
リセールバリューも無く、土地に価値が無ければなかなか銀行評価が伸びません。
銀行が融資を行うということはそれなりに不動産価値がある物件である事は一つ事実です。

しかし、それを手放しに信用して良い訳ではありません。
レントロールが正しいのか、本当に賃貸ニーズのある立地なのか、屋内設備はどういう状態なのか、受水槽やプロパン契約はどうなっているのかなど、気にしなくてはならない点はいくつもあります。
そういった事も良く分からずに、CFが良いから良い投資という安直な考えで取り組むと痛い目に合う人もいると思います。

それでも、破産するほどの状況にはならないものです。破産されては銀行も困りますからね。
アパート経営で破産する状態とは自己資金が足らなくて修繕が出来ない状態か、ローン支払いを行うだけの賃料収入が無い状態かいずれかもしくは両方が同時に起こった時でしょう。

アパートなどの一棟ものはまとまった修繕費がかかる事があります。
この際に修繕費の捻出が出来ないとアパートを直せません。
原状回復や必須設備ですと修繕しなくては貸せませんから死活問題に繋がります。

当初の見込みよりも賃料が取れなかったり、思いもよらず空室が増えたりする事でCFがマイナスになる事があります。
退去後の原状回復も想像よりも負担が大きく、何室も続けて空く事で費用捻出が出来ない事もあるでしょう。
そうなると新しい客付けも出来ないのでローンの支払いだけが重くのしかかってきます。

何か月も大きく持ち出しているところに大きな修繕が起こると、どうにもならなくなってしまう事もあるでしょう。

本来アパート経営ではそこそこ利回りがあるでしょうから、入居率さえ高く維持出来ればキャッシュが入ってくるので何とかなっているはずなんです。
それでもキャッシュが足らないとなるとそれは入居率が想定を下回っている事になります。
6割程度の入居率でもキャッシュアウトしないような計算で取り組むべきですが、満室想定でギリギリの収支計画などで運用を開始すると何室か退去しただけでにっちもさっちもいかなくなります。

このような事態は業者選定や物件選びで大きくミスを犯している事で起こります。
これは全て勉強不足によっておこる事です。殆どのアパート大家さんからみれば賃貸経営で破産するなんて信じられない事だというのが一般的である事を覚えておいてください。

不動産投資で騙される

一言で騙されると言っても形は色々とありますから、騙される内容にもよるのでしょうが、上記で書いたように破産するような事態は非常に珍しく、騙されると言っても想定していたよりも出費があったであるとか、あるべき説明が不足していただとかその程度のものが殆どでしょう。
マンションであれば修繕積立金が上がると聞いていなかったとか、賃料が下がると思わなかったとか、少し調べれば分かる事が大半です。
騙されたと騒ぐほどの事ではありませんし、勉強する良い機会だったで済む程度の話です。

不動産投資はそもそも投資であり自己責任である事は言うまでもありません。
購入前も購入後も十分に調べる時間や勉強時間があったはずです。
それでも聞いてなかった、騙されたと騒ぐのは消費者意識が強すぎるとも言えるでしょう。
傷が浅いうちに気が付けたのなら方向修正して自己責任である自覚を持てばよいだけです。

では本当に騙されたと言える事態といって思う浮かぶものに「高買い」が挙げられます。
高買いと言うのは相場よりも物件を高く買う事です。字の通りですね。
大なり小なり不動産はエンド目線(個人での購入)では高く買う事になるものですが、これが極端に高く買ってしまうと騙されたとなってしまいます。
しかし、繰り返しになりますが、殆どの不動産取引では銀行ローンを使って購入しますので、銀行評価が出た物件しかローンを組めませんし、融資額も評価額までとなっています。
ですので、極端に銀行評価よりも高く売ろうにも頭金として入れてもらうなどしなくてはならないのでそうそう高くも売れないものです。

それでは、不動産で騙される事は起こらないのでしょうか?
いえ、銀行毎騙してしまう事で高買いを実現させる事は出来ます。
銀行が物件を評価する手段は路線価を調べるほか、地域の賃貸相場と実際の物件の入居状態を調べる等を行います。
そこで、実態としては空室であったり修繕が必要なアパートであっても賃貸契約書をでっちあげてあたかも満室であるかのように装う事で利回りや入居率を改ざんしてしまう事です。

これを回避するために銀行が直接現地調査などを行うのですが、悪質な不動産業者では事前にポストの中身を捨てたり、カーテンを取り付けて室内を見えないようにして入居実態を演出したりするのです。
空室であればカーテンが無い部屋が多いはずですし、ポストにはチラシが貯まっているものです。

このように銀行が実態調査を行っても業者がそれに対策を行うといういたちごっこのようになってしまっています。
区分マンション投資ではパッケージローンと言って銀行提携が存在するので、問題があれば銀行は不動産業者に責任を持っていきます。
しかし、アパートローンはプロパーローンといって個別で案件ごとに稟議を行います。
なので、全ての不動産業者を調査する事までは銀行には出来ません。

そこで、銀行の目を搔い潜る高買いの物件が生まれてしまう事もあるでしょう。
この事態を避けるには良く調べる事としか言えません。

賃貸契約書や現地にはヒントやシグナルがあるものです。
そういったものも含めて経験ですのでアパート経営は安易に取り組めるものでは無いのだと改めてご理解いただければと思います。

それでも、全体で言えば不動産投資で騙される事態と言うのは極めて少ないと言えます。
不動産と言えば詐欺のような話が多いと思っている方は定期的に業界を賑わせるニュースレベルの事件が影響していると言えるでしょう。

マルチ商法や情報商材に比べれば遥かに少ないと思われます。
不動産投資で詐欺というのはイメージによるところが大きく、実際の事例は少ないものです。

個人間売買は儲かる

これは絶妙に実態に即している噂なので判断付きにくいですね。
どういうことかと言うと不動産売買は業者を介さないで個人間で取引した方が安い事が多いので狙い目であるといった話です。
不動産業者が入ってくると利益を取られるので、業者がいない方が安く買えるという訳ですね。
これは事実です。
親族間の取引などをイメージすると良いと思いますが、個人間で取引する場合売値も買値も双方で決められますので、相場も何も関係ありません。
異常な値段で無ければ自由に取り纏められるでしょう。

親族間売買でなくとも個人で売却したいと思っている人が上手く見つかって安く買う事が出来れば買った人はラッキーだと感じるかと思います。
この話は不動産売買には仲介と売買と言う2つの取引形態がある事で起こっている誤解です。

仲介や媒介と呼ばれる取引は買主、売主双方が個人である事が多いです。
間に不動産業者が入って手数料を貰って取引します。

この取引形態の場合個人が売る価格を決めて、業者がその価格に利益を乗っけてという事が無いので安く取引されるという訳です。
もう一つが売買と呼ばれ、どちらも売買なのでややこしいのですが、業者自体が買主となる取引を指します。
この場合不動産業者は購入した物件に利益を乗せて改めて販売するため高くなるという訳です。

この事から不動産業者が売主の物件を避けて物件を探す人もいますし、個人からたまたま出る「出物」を探してポータルサイトをウォッチしている人もいる事でしょう。

しかし、これは思い込みのようなもので別に仲介だから安いというものでもありません。
確かに仲介には個人の売主の物件が出ますが、安く出すか高く出すかは売主次第です。
むしろ高く売れたらラッキーと売り情報を出している個人の売主も多いので売主が個人であれば安いというのは「そういうケースもある」だけであまり関係ありません。

売主業者の場合が高いというのもまた違います。
確かに利益を乗せて販売するのですから、高くつくようにも見えますが、不動産業者は買値がそもそも相場より安く引き揚げます。
そのあたりは不動産業者によるのですが、業者は相場を見て売れると思う価格で売り出すだけです。
つまり、相対的に安く売る事はありませんが、高く売る事も無いのです。
相場並みだと思っておけば良いと思います。

いわゆる条件の良い物件と言うのは査定と言う売主からの物件価格調査の段階で不動産業者に買われています。
不動産業者はそれぞれ人脈やルートを築いており、売り物件の話が出れば表に出る前に話は付いてしまう事が殆どです。
さらに物上げと言って日々物件を売って貰うように売主に営業をかけているのが普通です。
そんな中でいわゆる条件の良い物件と言うものがネット上に現れるという事が如何に低い確率になるかが分かるかと思います。

まともに物件を選びたければ売主業者である事を気にしない事です。こだわればこだわるほど選べる物件は無くなっていく事でしょう。
ありもしない条件の物件を探すよりは、選択肢からとっとと投資を進めてしまう方がよっぽど賢いといえるでしょう。

競売物件は儲かる

これも上記に似たりなのですが、競売の物件を買えば儲かるというものです。
確かに競売にかけられている物件は安く入札出来ます。
しかし、占有者の問題始め、素人が簡単に手を出して良い内容ではありません。
答えから言えば実態としては競売物件の大半は問題の無い不動産が取引されています。
条件の良い物件もあると思います。

しかし、潤沢な資金や経験も無いのに、競売物件を買うのはお勧め出来ることではありません。
融資付けや引き渡しでごたごたする事もあるでしょうし、安易に手を出すものでは無いでしょう。

不動産取引では個人の買主は非常に保護されています。
業者が売主の場合契約履行責任が伴い、購入物件に瑕疵や欠陥、契約条件との相違があれば売主は契約条件の履行に責任を持つ事になっています。
このおかげで個人の買主はプロにしか見抜く事の出来ない不動産の問題を深く考えなくても取引に臨む事が出来るのです。

競売では個人の買主が保護される事はありません。
買った物件にどんな問題があっても責任は自分で負わなければいけないのです。
競売で流れた物件とは所有者不在の物件です。
言わば売主のいない取引ですので責任を取る存在が無いのです。

不動産のような高額の取引ではこのリスクは決して小さいものではありません。
安易に安く買えるからと競売を利用する事にはリスクが潜んでいる事を理解してください。

人口減の日本では不動産投資は先が無い

少子高齢化が問題になっているのは言うまでも無い事です。
現在日本の人口は1.2億人で、2045年には8000万人まで人口が減少するといわれています。
そんな日本では住宅需要が今後減る事は明らかです。
空き家問題が発生している事からもすでに日本の土地家屋はダブついている事が分かります。

実際人口減少は日本の不動産に大きな影響を与えます。
いえ、正しくはすでに与えています。
日本中で地価が下落しており、地方の土地には価格がつかないような状態です。
不動産投資とは賃貸経営ですので、住む人が居なければ成り立ちません。

このように書くと人口減の日本で不動産投資は先が無いのは事実という事になります。
話の盲点は都市部と日本全国を同一に比べている事です。

日本全国で見ると人口減が続き土地価格は下がり、不動産投資に適さないように見えます。
しかし、東京の人口推移は横ばいです。
都市部では地方からの人口流入があり、人口減の影響はありません。

不動産価格は需要と供給で決まります。
都市部では人口流入により新たな住宅ニーズ、賃貸ニーズが生まれます。
この事が都市部の不動産価格を守っています。
例え日本全体で人口が減っても、経済圏に人々は集中します。
今後の日本では地方都市の人口減が顕著に進み、都市部との2極化が進みます。
地方都市の衰退は顕著となり、中央一極化がさらに進むわけです。
この事から日本の不動産は先が無いというよりも都市部のみに価値が集中するというのが正しい理解になります。

不動産投資を検討する場合殆どのケースでは銀行ローンを活用します。
日本ではローン金利が非常に安いのでこの事が不動産投資を後押ししている側面があります。
例えば世界中のどこに投資しても良いとなったらどこの国に投資するでしょうか?
成長目覚ましいナイジェリアに投資しようと思ってもナイジェリアの金融機関から融資を受けるという訳にもいかないでしょう。人口が増えている国に投資したいと思っても容易に出来る訳ではありません。

今後も日本にいる限り不動産投資の選択肢はまず日本となってきます。
少子高齢化は日本だけが抱えている問題ではありませんし、都市部の人口推移は横ばいに動く。
この事から不動産市況はこの先も値段は付くでしょうし、日本の不動産投資が人口減により衰退するというのは全域では考えにくい事だといえるでしょう。

噂はどこまでいっても噂です。
事の真贋はその情報に触れる自分自身の知識を鍛える事でしか分かりません。
ネット上の情報を鵜呑みにするのではなく、誰が何のためにその情報を発信しているのかを今一度考えて情報を咀嚼して見て下さい。
自分自身の金融リテラシーを鍛えていく事で上辺の情報に流されない強い金融知識が蓄えられていくと思います。

ウルトラ金融大全が動画で見れる!
お金の事が分かる!増やせる!無料動画が公開中!

この記事を書いた人

佐藤大介

ライター

佐藤大介(さとうだいすけ)

ウルトラ金融大全局長
ウルトラ金融大全の監修を務めます。
金融リテラシーを高める為、セミナー講師として活動。
「超一流の口だけ男」と評される氏のセミナーは非常に分かりやすく、何度も受講するファンが沢山います。
リンクからウル金セミナーも是非ご覧下さい。

  • マネーセミナーはこちら
不動産の記事一覧はこちら
ウル金ムービーはこちら