消費者庁の注意喚起！サブリース契約トラブルのチェックポイント

アパートなど賃貸物件を持っているオーナーが自ら賃貸経営をするよりも、外部事業者に棟ごと貸し出し運用を任せることもあります。サブリース契約は、賃貸物件を外部事業者（サブリース業者）に貸し出す契約です。
アパートのオーナーは、賃貸経営や物件の管理などの手間がかからなくなります。サブリース契約では、サブリース業者から賃料収入を見込めます。消費者庁の公開している「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」によると、近年ではサブリース契約トラブルで賃料減額のトラブルが発生しているとのことです。
出典：※2
「一体、どのようなトラブルなのか」
今回は、サブリース契約トラブルの注意すべきポイントについて、消費者庁の見解から考察します。現在、賃貸物件の活用について検討中の方はぜひ、参考にしてみてください。

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サブリースとは

そもそもサブリースとは、どのような仕組みなのでしょうか。サブリースは、建物の所有者が賃貸住宅経営を目的とする事業者に建物を棟ごと貸し出す仕組みのことです。たとえば、サブリース契約のもとで入居者を募集する物件を借りた人は、建物のオーナーと貸主の異なるサブリース住宅の居住者となるでしょう。
出典：※1

賃貸住宅経営とは

「サブリース契約のトラブルがなぜ起きるのか？」という疑問が湧いてくると考えられます。そこで、サブリース業者の目的となる賃貸住宅経営について調べてみました。
賃貸住宅経営は、賃貸目的の住宅で不動産経営をすることです。不動産経営では、次の業務を行わなければなりません。

• 入居者募集
• 物件メンテナンス
• 家賃回収
• 入居者の対応

物件のオーナーは、これらの業務を自分で行う場合、時間や手間がかかります。そのため、専門業者に依頼するケースも少なくありません。賃貸経営の管理では、3つの方法が考えられます。東洋経済オンラインによる「相続」の記事では、次の3つが示されていました。

• 自主管理：不動産経営業務全般をオーナーや近親者で行う方法
• 一般管理：物件の賃貸管理全般を管理業者に委託する方法
• サブリース：オーナーが転貸人として物件をサブリース事業者に貸し出す方法

ここでポイントになることがあります。一般管理とサブリースでは、物件の賃貸管理全般を任せること自体が同じです。
データ参照：※3

外部業者に任せるメリット

サブリースや一般管理など、外部業者に任せることは、オーナーにとって次の点がメリットではないでしょうか。

• 入居者募集の広告費を抑えられる
• 管理業務の外部委託で時間や労力を減らせる

オーナーは、外部業者を使うことで入居者の募集も依頼できます。入居者の集客経験がなければ、経験豊富な専門家に依頼すれば無駄な広告費の投入は不要です。また、本業を抱えているオーナーの場合は、管理業務の外部委託で時間や労力を減らせます。一般管理とサブリースは、どちらもオーナーの負担を減らすことが期待できます。

サブリース契約と一般管理契約の違い
サブリースと一般管理では、管理業務自体を業者に任せる点で共通しますが異なる面もあります。東洋経済オンラインによる「相続」の記事では、サブリース契約と一般管理契約の違いを次のように取り上げています。

• 一般管理契約の手数料：賃料と共益費の5％前後が相場
• サブリース契約の手数料：賃料と共益費の10％以上のケースあり

出典：※3
つまり、サブリース契約の業者に支払う手数料が一般管理契約よりも高くなるという判断ですね。
ここでは便宜上手数料と記載して比べていますが、サブリース契約とは賃貸契約の相手として業者が入り、その業者が転貸する事で賃借人に貸し出す形態を指します。
なので、正しくは手数料ではなく、相場家賃よりも低く借り受けるというのが正しい表現になります。

サブリース契約とマスターリース契約

サブリース契約とマスターリース契約は、どちらも賃貸経営目的で業者に一括借り上げしてもらう仕組みです。異なる点は、マスターリースはオーナーとサブリース業者間で交わす契約ということ。マスターリース契約を交わしたうえで、サブリース業者は第三者に転貸します。この転貸契約がサブリース契約にあたります。
つまり、業者に賃貸物件の管理を検討しているオーナーが業者とサブリース契約を交わすのではなく、マスターリース契約を交わすことになります。サブリース契約は、その物件を借りる第三者と交わされる契約です。
ややこしいですが、サブリース目的で賃貸経営に取り組む業者は、サブリース業者とも言われます。そのため、サブリース業者と賃貸物件のオーナーが交わす契約もサブリース契約として使われる場合もあります。ところが、オーナーと業者の交わす契約はマスターリース契約です。
出典：※1

消費者庁が喚起するサブリース契約における不動産オーナー注意点

消費者庁では、サブリース契約（オーナーとの契約はマスターリース契約）に対して、不動産オーナー向けの注意喚起をしています。注意すべきポイントは4つです。

注意その1：賃料が減額される可能性

オーナーがサブリース業者と交わす契約では、賃料の減額リスクも考えられます。賃料の減額リスクは、借地借家法の第32条（借賃増減請求権）で制定されています。その条文は、サブリース業者に有利にはたらいています。
借地借家法第32条では、転貸人から受け取る賃料に対して土地価格の変動や経済事情の変動から不相応な賃料とみなされた場合、当事者が賃料の増減を請求できることとなっています。
ただし、借地借家法11条1項ただし書きおよび32条1項ただし書きにより、一定期間の特約が設定されている場合は除外されます。
出典：※1
借地借家法：※4

何十年もの長期間保証を謳っている契約を見かけますが、賃料についても保証されているものでは無く注意が必要です。
サブリース契約では空室リスクを考えなくて良いメリットがありますが、収入源である賃料は相場に応じて増減します。
サブリース契約といえど更新時期などに賃料の見直しが行われる事があります。
サブリース契約の賃料が永続すると誤解する事から起こるトラブルは後を絶ちません。

注意その2：契約期間中の解約リスクの可能性

最初に交わす契約書の内容によっては、サブリース業者側から契約期間中の解約ができます。契約書に記載があれば、サブリース業者の判断で解約は成立する方向になるでしょう。
つまり、サブリース業者とマスター契約を交わすオーナーは、契約書で示されていれば解約の権限を業者優位の設定となります。
逆に、オーナーが契約更新を拒絶する場合は正当な理由が必要です。借地借家法の第28条にもとづくと、オーナーが更新拒絶する場合、正当な理由を説明できないときは法律違反にあたります。
つまり、サブリース契約が締結されると、オーナー都合で勝手に解約できないと覚えておきましょう。出典：※1
借地借家法：※4

実際のトラブルとしては相場賃料で保証すると謳いサブリース契約を請け負って物件を販売しておき、賃借人の立場を利用して解約する事例です。
サブリース契約とはあくまでもオーナーを貸主、サブリース業者を借主とする契約です。
普通賃貸契約で部屋を借りている人が自由に部屋から出ていけるように、賃借人側であるサブリース業者の方が相対的に自由に契約の解除を行う事が出来ます。
なので、あまりにも貸主側に有利な条件でサブリース契約を締結しても、案外簡単に業者側から契約の解除を行う事が出来てしまうのです。

注意その3：運用中にオーナーが出費する可能性

賃貸経営運用中にオーナーの負担がすべてなくなるわけではありません。表面的には、サブリース業者にすべて任せて、手数料を差し引いた賃料収入が見込めます。オーナーは、賃料収入が見込める分、出費もあることを忘れずにおきましょう。
マスター契約中の物件で発生する出費は以下のとおりです。

• 原状回復費用
• 大規模修繕費用

これらは、原則的にオーナーの負担になります。そのため、契約前にサブリース業者と賃貸物件の維持保全について費用分担を取り交わしておくことが必要です。また、当然のことながら、賃貸物件の所有はオーナー名義のため、固定資産税の支払いは続きます。
出典：1

注意点その4：融資審査で不正をはたらく業者の可能性

消費者庁で注意喚起する部分では、業者の不正にも触れています。スルガショックやかぼちゃの馬車の記憶も新しいですが、自己資金のないオーナーに対して、サブリースの賃貸経営を持ちかけられた場合は、とくに注意が必要です。
物件購入費用は融資を利用して購入する方が大半かと思いますが、銀行融資に際して収益還元法を用いる際に本来のアパートの賃料収入よりも銀行に提出する賃料をかさまししてしまうのです。
その際融資審査で使うのがサブリース契約書です。
不動産業者が本来の賃料よりも高い賃料で借り受ける契約を行う事で賃料の水増しが可能となります。
それにより物件評価額を高めるなどして販売するのです。
他にも資産背景が融資審査の対象になりますが、銀行残高や源泉徴収票を改ざんする事で不正に融資を行わせる事が問題として警鐘が鳴らされています。

• オーナー名義の預金通帳残高の改ざん
• 金融機関による融資とは関係のない不必要なカードローン、定期預金、保険商品の販売
• レントロール、アパート運営収支の改ざん

これらは、自己資金のないオーナーがサブリース業者の言いなりとなって全面的に任せてしまうことから発生します。銀行融資はオーナー自らが借主となる契約ですので、知らなかったではすみません。
出典：1

起きうるトラブルを理解したうえで考えよう

サブリース契約では、前項の注意点で紹介した問題が考えられます。また、景気の動向や社会情勢の変化により、サブリース業者自体が経営破綻する可能性もあるでしょう。
サブリース契約は、サブリース業者が優位となる特徴を持っています。そのため、業者と交わすマスターリース契約の際は、契約内容を細部まで確認することが大事です。不動産投資の契約は、法律によってどちらか一方の立場が有利になることが考えられます。
サブリース契約の場合は、物件を提供するオーナーよりも、物件を借りて賃貸経営に取り組む業者の方が有利であると理解しておきましょう。

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参考URL
※1消費者庁「賃貸住宅経営において特に注意したいポイント」
※2消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」
※3東洋経済オンライン「賃貸住宅経営を安易に始めた人の悲惨な末路」
※4e-GOV法令検索「借地借家法」