ワンルームマンション投資は儲からない

インターネットで情報収取をしているとワンルームマンションは儲からないという記事を良く見かけるかと思います。
答えから言えばそれは事実なのですが、かなり誤解を与えるコラムも多いため、実際のところを解説しようと思います。
ワンルームマンション投資はワンルームマンションを購入して貸し出す事で家賃収入を得る不動産投資です。
一棟アパートやファミリータイプのマンションに比べて安価であるためサラリーマンが始めるのに人気があります。
ネット上では「ワンルームマンションで失敗した」「マンション投資は損しかない」といった意見も散見されます。
一体それは何故なのでしょうか。

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検討している人も儲からないといった意見を見ると不安になってしまうかと思います。
これは「儲かる」という表現が人によってどの程度を意味するのかが異なる事が原因です。
投資したお金が何倍にもなって返ってくるようなものと比べれば勿論儲からないと言えます。
しかし、銀行に預けていても殆どお金が増えない、今の預貯金の金利に比べれば儲かると言えます。
このように何に比べて儲かるのか儲からないのかという相対論であるため、ワンルームマンションは儲からないと言われているのです。

では、何に比べて儲からないのでしょうか？
それはワンルームマンションよりも利回りの高い物件に比べて儲からないと言われていることが殆どです。

一棟アパートや、戸建て住宅、築古のマンションなど収益性がワンルームマンションに比べて高いものに比べると儲からないと言われている訳です。
さて、ワンルームマンション投資が相対的にそれらの投資に比べて儲からないというのは事実なのでしょうか？

これは事実です。

不動産投資では利回りというもので各物件の収益性を表します。
例えば東京のワンルームマンションの利回りは４％前後で取引されています。

これが地方都市になれば５％以上のものもあり、アパートになれば７％前後で取引されます。
郊外になれば１０％を超えるものもあり、地方都市のアパートともなれば２０％近くの利回りがあるものあります。
この利回りが高ければ高いほど収益性が高いという事になるため、確かにワンルームマンションは収益性が低く儲からないという事になります。

・不動産投資の検討材料は利回りだけではない

ここで注意したい事は不動産投資を検討している人が求めているものが必ずしも収益性だけではないという点です。
どんな投資でもリスクとリターンがあります。
この相関性はリスクが高まればリターンが高まり、安全性を取れば収益性が下がるという関係になっています。

不動産投資を検討している人の多くはリスクを負いたくはありません。
そうなると収益性をある程度諦めてもリスクのない商品の方が良いという人も出てくることになるのです。

収益性を求めている人がワンルームマンション投資を評価すれば「儲からない」という判断になるのは当然なのです。
実際ワンルームマンション投資が儲からないと書いているコラムは一棟アパートを販売している企業のコラムやアパートの専業大家さんなどが殆どです。
不動産だけで収益を立てていく事を考えている人や、不動産投資で儲けていこうと考えている人にとってワンルームマンションの収益性が物足らないものなのです。

しかし、サラリーマン大家さんと呼ばれる人たちになると話は変わります。
収入の軸を仕事に持っているサラリーマン大家さんにとっては何も不動産投資が収入の柱なわけではないのです。
サラリーマン大家さんにとっては儲けたいというよりも年金の他に収入源が欲しいというニーズの方が強い場合があります。

未来の安定した収入源と考えた場合、収益性よりも安全に確立される事の方が重要となるのです。
何のために投資を行うのかにより優先度は変化すると思います。
収益性が何より重視されるのか、低リスクで財産形成が実現するのか。
自分にとって重要な事は何なのかをしっかりと理解しておく事が大切になります。

・何故ワンルームマンション投資は儲からないのか？

ワンルームマンション投資が儲からないという事は分かりました。
それでは、一体何故ワンルームマンション投資は儲からないのでしょうか。

マンションの価格が高い事は大きな要因です。
東京のマンションを例にとると地価が高い事が挙げられます。
加えてマンションは駅から近いところに建てるために適切な土地が非常に少ない事が挙げられます。
駅から近くて便利な土地は皆が欲しがりますから価格が高騰します。
物件自体の価格が高ければそれに伴って利回りは下がってしまうのです。

需要が強く、価格が下がらない。
ここ１０年ほどマンションの価格は上昇が続いています。

不動産投資も活況な中需要と供給の関係で見れば売り物が少ない状況が続いています。
利便性の良い立地にあるマンションには強い需要が集まっています。日本全国で考えれば少子高齢化を迎えて空き家問題など地方都市ほど土地価格は下落が続き、人口減も止まりません。

しかし、都市部では駅近くを中心にニーズが集中し、価格を押し上げています。
根強い都市部のマンション人気が弊害になってワンルームマンション投資が儲からないと言われる原因になったのです。

・儲からないのにマンション投資を選ぶ人がいるのは？

それでは、ワンルームマンション投資が選ばれている理由も考えてみたいと思います。
すでに書いてきているようにワンルームマンション投資は儲かりません。しかし低リスクで収入の柱が作れるためにサラリーマン大家さんに選ばれていると書いてきました。
それは一体どういう意味なのでしょうか。

サラリーマン世帯にとって大切なことは予測の立てやすい計画である事です。
儲かるかもしれないが、そうでないかもしれない事よりも、収益は小さいが確かに作れることの方が重要なのです。

サラリーマン世帯にとっては貯蓄や投資信託、財形貯蓄や保険などが資産形成の手法になってきます。
それらの資産運用だけでは心もとない世帯も多く、もう少し資産を作りたいと思って検討する事が借り入れを活用できる不動産投資なのです。

こうしたサラリーマン世帯にとっての不動産投資は銀行に預けるよりもマシというような立ち位置であり、一か八かで資産が倍になるといったようなものは望んでいないのです。
収益性はあるが、リスクもあるという事ならばリスクは低く収益性も低い方が選びやすいのです。

ワンルームマンション投資は賃料が未来に渡りどうなるのか？
修繕費がどの程度かかるのか？コストはどんなものが予測されるのかがアパート経営に比べて分かりやすくなっています。

そのため、万が一の場合の予測も立てやすく、取り組みやすさではアパートよりも秀でています。
売却を考えた際の流動性がアパートよりも高い事も安心材料の一つになるでしょう。
ワンルームマンションは誰でも買える価格帯であるのに対してアパートは数百万円の自己資金を用意出来、数千万円のローンを組む事が出来る人に買い手が限られます。
その分流動性は悪くなり、ワンルームマンションの方が売買しやすいと言えるのです。

・キャッシュフローは全てを表してはいない

月間のキャッシュフローがマイナスであったり、少なかったりという事を理由に儲からないとするコラムも多い事にも言及しておきたいと思います。

ワンルームマンション投資が毎月いくらもプラスの収支が出ないのに対してアパート経営は数万円のプラスが出る事もあります。
しかし、アパート経営では修繕積立金や管理費が無い代わりに修繕費そのものが支出として出ていく事になります。
このお金は馬鹿にならないものです。

そもそも不動産投資における月間収支というものは不動産投資の利益を表しているものではありません。
不動産投資の利益というのは不動産購入時のバランスシートと現在のバランスシートを比べた際の純資産の差が利益なのです。

仮に毎月５万円のキャッシュが入ってきていても年間で不動産の価値が２００万円下がっていってしまっていてはバランスシート上の純資産は減っています。

目先のキャッシュフローばかりを気にして全体の投資効果が出ていないのでは本末転倒です。
不動産投資の本当の利益とは物件を売却した後にトータルでどれだけの利益が出たのかで図ります。
月間のキャッシュフローのみでは築古のものや地方の物件の方が良い物件に映るようになります。
それが間違いなのではなく、キャッシュフローが意味するものは目先の収益であり、トータルの利益を考えた場合必ずしも利益とは限らないという事を忘れないでください。

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