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不動産

ワンルームマンション投資が疎まれる理由を探る

ワンルームマンション投資が疎まれる理由を探る

ワンルームマンション投資と言えば都市部にワンルームマンションを購入して賃貸に出す投資の事を指すわけですが、誰しも一度位は聞いた事があるのではないでしょうか?
代表的な不動産投資であるワンルームマンションですが、ネット上を見ると中々辛辣な言われようです。
今回はワンルームマンション投資が悪く言われている理由と本当の所を解説します。

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マンション投資営業のせい

ワンルームマンション投資に良く言われているのが営業がしつこいや悪質であるというものです。
一部でツーブロックゴリラと呼ばれていて中々言い得ているなと感心しますが、このゴリゴリの営業イメージが悪評をかなり煽っていると思われます。

連日のように職場に電話をしてきて、断っても断っても根負けするまでかけてくる。
一度会えば買うまでしつこい営業スタイルがクローズアップされているのだと思います。

実際ワンルームマンションの営業は今も数多くいますので、この話の根拠はこれになります。
しかし、今日的な営業現場はそこまでしつこい事も無く、恫喝まがいの押し売りは昔の話でしょう。

ワンルームマンション営業が最も増えたのは2005年頃からだと思います。
この頃のワンルーム営業はイケイケの雰囲気で業界的な営業規範も整っておらず、強引な営業手法が目立っている頃でした。
そのイメージが色濃く残り今もワンルームの営業と言うとゴリゴリなイメージが残っているものと思われます。

当時からマンション投資の営業は高所得者に限定されていました。
その理由は銀行ローンの条件となる年収水準が高かったからです。
なので、営業を受ける人は非常に限定されていました。

それが、2015年頃から低所得層に向けたローン商品が増えて、年収が300万円程度でもマンション投資に取り組む事が出来るようになります。
この時期に営業対象が大きく広がり、多くの人がマンション投資の営業を受ける事になります。

低所得者層に向けたローン商品は金利も高く、物件評価も杜撰だったために悪質な取引も横行しました。
所得の証明書となる源泉徴収票を改ざんしたりといった問題もこの頃に急増します。

そのため沢山の人がワンルームマンションの営業を受けるようになり、「しつこい」「無差別」といった印象が強く残っていく事になります。
ワンルームマンション業界に限らずアウトバウンド営業と言うものは存在しますが、望まない人にとっては営業行為と言うものは煩わしく感じるものです。

この営業対象が大きく広がった時期のイメージが尾を引いて未だにワンルームマンションと言えばしつこい営業という認識が根強く残っているのだと思います。

マンション投資が可能なのは極一部

ワンルームマンション投資は殆どのケースで銀行ローンを利用して行われます。
そのためまず銀行から融資を受けられなければ買う事が出来ません。
自ずと営業対象はローンを組める人に限られるため、今も沢山の人が営業を受けているという事は無いでしょう。
日本の平均給与は460万円と言われ、中央値では360万円に過ぎません。
つまり、日本で働く殆どの人はワンルームマンションの営業対象ではありませんので、実態としては営業を受けて迷惑しているなんて事は起こっていないでしょう。

かつて一度位営業を受けた事がある人達が今も営業があるだろうと思い便乗して騒いでいるのか、ほんの一部の営業を受けている人の声が大きいのか分かりませんが、事実としてはワンルームマンション投資の営業を受けている人は少ないはずです。

それでもワンルームマンション投資が話題に上がるのはyoutubeやネット上の情報のせいでしょうか。
ワンルームマンション投資で検索をかけるとズラリと記事が並びますが、上位から50位まで不動産業者の記事で埋まっています。
不動産業者と一言で言っても何を強みにしている会社なのかはバラバラです。
ワンルームマンション業者以外からすれば自社が販売している一棟アパートや、中古物件を推す記事を書く事でしょう。
この結果ワンルームマンション投資を否定する記事と肯定する記事が混在する現状が生まれるのです。

マンション投資が可能な所得は500万円以上必要です。
これは主要ノンバンクの概ねの融資条件となっているためです。
この段階で大半の人は営業対象ではないという事が分かります。

マンション投資が誰にでもしつこく営業されているというのは過去の話であり、今では日本のごく一部の所得の高い人が営業対象です。
そういった条件の人に営業が集中するので、要件に合う人にとっては頻繁に営業が来るイメージになるでしょうが、サラリーマン全体で見ればごく一部に過ぎないという事を理解しておきたいです。

なので、殆どの人はマンション投資の営業を受けてはいないのですが、なんとなく「ありそう」というイメージで考えており、そのイメージの根源にあるのが15年前ごろのイメージなのだと思います。

そんなに儲かるなら自分達で買えばよい

これは良く聞かれるというか、良く書かれているというか誰しもが普通に疑問に思う事だと思います。
マンションに限らず儲かる話があるならば自分でやれば良い、自分たちがやらないのは儲からない証左だという論法ですね。
この手の文言を読むたびに思う事が「儲かるなんて誰が言っているのだろう?」です。
マンション投資が儲からないなんて事は最早誰もが知る所だろうと思っていた訳ですが、案外そうでもないのかもしれません。

それとも今でも「マンション投資は儲かります」と営業している会社があるという事でしょうか?
マンション投資は別に儲かりません。

区分マンション投資の位置づけは与信活用を低リスクで行う事です。
そもそも儲かる話ではないものを儲かる話として営業していれば齟齬が生じるのも仕方ない事です。
この問題は営業会社の手法による問題と言えるでしょう。
セールスパーソンが区分マンション投資をやたらと儲かると喧伝することで広まった誤解の一つです。

それを言っちゃあ元も子もないので営業して他人に勧めるなら自分達でやれば良いと読み替えてみましょう。

他人資本を十分に活かす事が出来るなら不動産業者は不動産投資を意欲的に行います。
誰しもが知っている会社で言えばアパホテルや丸源ビル、森ビルなども有名です。
これらの企業が行う事業スキームは融資を受けて土地を買って建物を建てて人に貸す。
まさしく不動産投資そのものなのです。
では、多くの不動産業者が何故同様の事を行わないのかと言えば借りる事が出来ないからに過ぎません。
マンションデベロッパーと呼ばれる開発業者も長期でのローンではなく、1年程度の短期間の融資を受けて建物を建てています。
自分達で買えばよいも何も同じ事が出来ないというのが理由です。
法人母体が大きくなり、銀行融資を活かせるだけの資本を持つ企業は不動産投資を積極的に行っています。

「やりたくてもやれない」それが不動産業者の本音という所です。
さらに言えば不動産開発業者の事業運営に必要とされる販売管理費を不動産投資の利益で賄おうと思うと1億円程度の事業経費を賄うために25億円もの資本が必要となります。※4%利回りで試算
20人程度の規模の会社で25億円もの資本がある企業などそうそうないでしょうから如何に無茶を言っているかが分かります。

また、不動産業者の従業員の大半も不動産投資は出来ません。
銀行パッケージローンの条件は年収500万円以上が現在の基本値ですが、これは給与のみでの話です。
営業職の給与など高が知れていて、所得の大半は歩合給でしょう。
給与部分だけで500万円も貰っている営業マンは先ずいませんから銀行から融資を受ける事が出来ない事になります。

給与収入が十分にあっても金融機関は不動産業者の従業員には融資しません。
絶対という事は無いでしょうが、貸したくない分類の職業になっています。
これは転売などが予測しやすいためで、銀行としては貸したからにはしっかり利息を稼がせて欲しいのですが、売却により取引が終わると儲からないためです。
融資手数料を取るのですし、構わないような気もしますがね。

何故マンション投資をやる人が居るのか?

最初の段でも申し上げましたが、月間の収支を持ちだしてまでワンルームマンションを何故買うのかと言えばリスクを取らない投資として検討されているからと言うのが答えになります。
では、具体的にそれがどんなものなのかを説明します。

銀行金利2%で資金調達を6000万円行い3000万円のマンションを2件買うとします。
マンションの利回りは表面で4%としましょう。
ローンの支払いはおよそ20万円で賃料収入も20万円です。
管理費、修繕積立金、固定資産税分程度持ち出しになる計算ですので30000円程度は毎月持ち出しになります。
※全て2件分になります。

如何でしょうか、典型的な儲からないワンルームマンションの話っぽいですね。
不動産投資の利益の考え方は購入時と未来の純資産の変化です。
純資産とは貸借対照表上の資産から負債を引いた残り資産の事です。

ローンの支払いが進むという事は負債が減っていっている訳ですからその負債減少分が投資利益と言う事になります。
年間のローン支払い額240万円から金利を除いた部分およそ100万円がローン元金となります。
貸借対照表上の負債は年間100万円減少して、キャッシュアウトが36万円ありますので、64万円が含み益となります。
しかし、これは資産の部でのマンションの価値が変わらなければという条件が付きます。
実際の不動産投資では売却するまで資産の価値は未定となりますので、含み益計算では暫定の売却見込み額を採用します。

この取引が10年、20年と続いていくとローン残債が減っていき、元金割合も増えていきますので含み益はそれに伴って増えていく事になります。
これがマンション投資の利益であり、何故やるのかの答えです。
キャッシュアウトがあっても含み益は出ます。
多くの人は貸借対照表上の純資産などと言うものの見方をしないので、キャッシュフローだけを見て損をしていると判断しているのです。

さらに購入後繰り上げ返済度を通じて現金投下を行うとキャッフローを良くしていけます。
30000円の持ち出しだと600万円位でプラス収支に持っていける事でしょう。

プラス収支にすればキャッシュアウトが無くなり、利益はさらに増えますし、キャッシュフローをどんどんプラスにしていけばマンションからの利益がそれに伴って増えていきます。
ワンルームマンション投資は自己資金を上手く使って手堅くCFを伸ばしていく事が主軸となる投資手法です。

これはアパートなどのそもそもCFがプラスでスタートする不動産投資とは考え方の異なる運用です。
どちらの方が良いという話ではなく、ワンルームマンションは低リスクで再現性の高い投資だが、収益性は低いというだけです。

ワンルームマンション投資で利益を出せるのは時間と資金に余裕があって、活用出来る与信が潤沢にある人です。
高所得のサラリーマンで自己資金の捻出や貯蓄がしっかり出来る世帯ですね。
そういった世帯でアパート経営に手を出すほど不動産の知識に自信がない人やリスクを取れない人がマンションを選んでいます。

マンション投資批判とはニーズ合致していない人達が収益性をなじっているだけと言うのが本当の所です。
とはいえ儲からないというのは事実ですので、儲けるつもりでマンション投資をやる人を減らす効果があるなら意味があるかもしれません。

それならばワンルームマンションはやった方が良いのか?

ここまで何故疎まれているのかの理由と儲からないという事実を解説してきましたが、ニーズ合致するなら選択しても良いという事も書いてきました。
このような書き方をするとワンルームマンションを奨励しているように映ると思うので注意点も併記致します。

先ずキャッシュアウトして持たない事と定期的に資金投下する事を推奨します。
ただ、買ってほったらかしても大した運用益にはなりません。

その上で大切な事は立地です。
ワンルームマンションのメリットはマンションだけに駅から近いというメリットがあります。
最寄駅から5分遠くても10分以内の距離が望ましいです。
10分を超えるとアパート用地が隣接する事になり、賃料競争が激化します。

マンションの立地は都市部が多いと思いますが、地方都市は注意が必要です。
地方都市のワンルームマンションは賃料がそこまで取れない事と、物件価格の下落が激しい事が問題になります。
どことは書きませんが、5年前位に人気の地方都市のマンションは購入後損益分岐点が訪れないという信じられない物件がありました。
損益分岐点とはローン残債と物件価格が釣り合うタイミングの事を言います。
この損益分岐点が来ないという事は物件購入後持ち出し無しに売却出来るタイミングが訪れない事を意味します。

物件をローンで購入してローン残債を物件が追い抜かないのです。
ローンの支払いは続くので負債は減り続けていくのにそれ以上のペースで物件価格が目減りする事が原因です。
この物件は新築での事例ですが、中古でもこのエリアは厳しいと思います。

築古の物件も考えものです。
築30年程度になると狭小の物件が増えますので、現代の賃貸ニーズとギャップが生まれがちです。
最近では25平米の部屋が一般的ですので、古くて狭い部屋は注意が必要でしょう。

そういった基礎的な問題をクリアしていれば所得の高い世帯においては区分マンション投資は選択肢に入ると思います。

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この記事を書いた人

佐藤大介

ライター

佐藤大介(さとうだいすけ)

ウルトラ金融大全局長
ウルトラ金融大全の監修を務めます。
金融リテラシーを高める為、セミナー講師として活動。
「超一流の口だけ男」と評される氏のセミナーは非常に分かりやすく、何度も受講するファンが沢山います。
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