債務整理で不動産を失うって本当？

債務整理は借金を減額したり免責にしたりできる法的手続きです。借金の返済が苦しくなったり、見通しが立たなくなったりした場合に手続きを行うことで、経済的に助けられる制度です。

しかし、「債務整理を行うと所有している不動産を失う」といった話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。とくに、マイホームを持っている人からすると、債務整理を行うかどうかを決定する上で重要な判断材料になり得ます。

そこで今回は、債務整理をすると所有中の不動産はどうなってしまうのか？また、破産をした場合でも不動産を残しておくことはできるのか？について詳しく解説します。

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債務整理をすると所有中の不動産はどうなる？

債務整理は法的に借金を減額したり免責（返済義務の免除）にしたりできる制度であり、債権者側が大きな不利益を受けます。そのため、お金を借りた側である債務者も何ら無傷で債務整理をできるわけではありません。

もし、不動産のような価値の大きい財産を所有している人が債務整理を行った場合、その不動産を手放さなければいけない可能性があります。

ただし、債務整理は大きく分けて任意整理・個人再生・自己破産の3種類があり、行う手続き次第では、不動産を残しておくことができます。
まずは、不動産を所有している人が債務整理を行った場合に不動産はどうなってしまうのかについて詳しく解説します。

「任意整理」は不動産を残しておける

任意整理は特定の債務を選んで整理できる手続きであるため、不動産を残しておくことができます。

たとえば、消費者金融から100万円、住宅ローンで3,000万円の債務があったとしましょう。このとき、任意整理の場合は「消費者金融のみ」のように特定の債務を選択して整理できます。

つまり、住宅ローンには一切影響を与えないため、これまで通りマイホームに住み続けられます。また、ローンが残っていない資産性のある不動産であっても、換価処分（換金して処分すること）をする必要はありません。

不動産のローンを任意整理した場合は失う

住宅ローンなども任意整理の対象として手続きを行うことはできますが、金融機関が抵当権を実行する可能性が高いため、不動産を失います。

また、任意整理は利息をカットし元金を3年程度、長くても5年程度で完済する手続きであるため住宅ローンなど大きな債務には向きません。

「個人再生」はマイホームのみ残しておける

個人再生を選択した場合は、マイホームのみ残しておけます。

個人再生はすべての債務（非免責債権を除く）を対象とした手続きですが、住宅ローン特則によって住宅ローンを対象から外すことができます。本特則を利用することによって、住宅ローン以外の債務を整理できるため、マイホームを残したまま借金の減額が可能です。

なお、一般的な個人再生（小規模個人再生）を行った場合に減額できる債務の金額は以下の通りです。

表1

住宅ローン特則を利用しなければ、個人再生によって住宅ローンを含めた債務を大幅に減額できます。しかし、抵当権の実行によりマイホームは必ず失われます。また、マイホームを失うのであれば自己破産を選択したほうがメリットは大きいです。

住宅ローン以外の不動産ローンを個人再生した場合

個人再生にて住宅ローン特則を利用できるのは、当該不動産の1/2以上を居住用として利用していることなどが条件です。そのため、住宅として利用していない不動産や、投資用不動産として購入した物件は住宅ローン特則を利用できず、個人再生の対象になり得ます。結果的に金融機関により抵当権を実行されるため、不動産を失う可能性が高いです。

個人再生はローンのない不動産も残しておける

ローンが残っていない住宅やその他不動産の場合は、自分の意志で当該不動産を残しておけます。ただし、個人再生によって減額できる借金の額が少なくなる可能性が高いため、注意しなければいけません。

個人再生手続きを行ったあとに返済義務の残る債務を「最低弁済額」と言いますが、これは以下の中でもっとも高いものに決まります。

• 民事再生法上の最低弁済額
• 清算価値保障基準
• ※可処分所得基準（給与所得者等再生の場合のみ）

民事再生法上の最低弁済額は先ほど解説した表1の通りです。100万円〜500万円が最低弁済額です。

一方、清算価値保障基準とは、個人再生を行う人が持つ財産価値が最低弁済額となる基準のことです。たとえば、1,000万円程度の価値が認められる不動産を所有していた場合、最低弁済額は清算価値保障原則によって1,000万円以上になります。

つまり、個人再生でも不動産を残しておくことはできますが、最低弁済額が高額になる可能性がある点に注意しなければいけません。

可処分所得基準とは、手取り収入（可処分所得）の2年分が最低弁済額になる基準です。たとえば手取り収入が300万円の人であれば、600万円が可処分所得基準となります。

「自己破産」は不動産を手放さなければいけない

自己破産を選択した場合は、不動産をすべて手放さなければいけません。

自己破産は非免責債権を除くすべての債務を免責できます。その代わり、すべての債務者に平等に資産を分配しなければいけません。

つまり、ローンの残っていない不動産を所有していた場合は売却して、すべての債権者に平等に分配する必要があります。仮に、ローンが残っている不動産があった場合は、抵当権の実行によって不動産は必ず失われます。いずれにせよ、破産手続きを開始した時点で不動産を残しておくことはできません。

不動産を残しながら自己破産できる方法

不動産を残したまま借金問題の解決を目指すのであれば、任意整理や個人再生を検討したほうが良いです。しかし、破産しなければ借金を解決できない場合は、自己破産も視野に入れて検討しなければいけません。

ただ、自己破産をすると財産はすべて換価処分しなければいけないため、不動産も失います。もし、マイホームなどの不動産を残したまま破産手続きを開始した場合は、以下の方法を検討すると良いです。

• リースバックを検討する
• 家族などに買い取ってもらう

リースバックを検討する

マイホームを残したまま破産手続きを検討している人は、リースバックを検討すると良いでしょう。

リースバックを利用することによって、権利上はマイホームを失います。しかし、その家に住み続けられるため、生活スタイルにあたえる影響は少なく済みます。

ただし、破産申し立てを検討している段階で不動産を不当に売却してしまう行為が、詐欺破産罪といった法律に抵触してしまう可能性があるため注意しなければいけません。万が一、詐欺破産罪として認められてしまった場合は、免責許可が下りないだけではなく刑事罰の対象になり得ます。

とはいえ、明らかに相場よりも低い金額で売却していたり、売却して得た代金を不当に利用したりしていない場合はリースバックが認められる確率が高いです。

今後、リースバックと自己破産を検討する場合は、弁護士などの専門家に相談をした上で手続きを進めていくと良いでしょう。

家族などに買い取ってもらう

家族に不動産を買い取ってもらうことで、破産後も不動産を失うことなく使用し続けられる可能性があります。

通常、破産手続き開始決定を受けると破産者の財産状況を調査し、すべての財産を換価処分（財産を現金化すること）します。不動産の場合は、破産管財人（破産者の財産を管理・処分する人）によって売却、もしくは抵当権設定者による競売にかけられて失います。

いずれにせよ、不動産は売却されて第三者に所有権が移ります。実はその際の第三者が破産者の家族や親族であっても良いのです。

そのため、破産者の家族や親族が当該不動産を買い取り、破産後にあらためて家族から買い取る方法で破産後も不動産を残しておくことができます。免責許可決定を受けた後は、新たに財産を取得しても良いため、分割で支払うことなどを約束して不動産を買い戻しても良いでしょう。

まとめ

今回は、債務整理をすると所有している不動産はどうなってしまうのか、について解説しました。

債務整理は大きく分けて任意整理・個人再生・自己破産の3種類があり、どの手続きを選択するかによって不動産の行方が異なります。マイホームの場合は、任意整理・個人再生で残しておくことができますが、自己破産では失います。

しかし、リースバックや家族に買い取ってもらうことなどを検討、実行することによって不動産を残しておける可能性もあるでしょう。

債務整理という制度がある理由は、「借金によって経済的に苦しくなってしまった人の生活を立て直すため」です。そのため、生活の基盤となる「住まい」は、法的に広く守られている財産であると言えます。

債務整理によって財産を失ってしまうのではないかと過剰に怯えるよりも、返済困難な債務を早期に整理して財産を守るほうが有用です。

債権者にとっても自宅という資産は償却が難しく、販売価格も相場より著しく低くなってしまいます。結果的に、債権の一部しか回収できないため「可能であれば当初の計画通りに返済をしてもらいたい」と債権者は考えます。

計画的に行動をすれば破産後も自宅の買い戻しは可能です。この記事をきっかけに金融リテラシーを高め、より良い手段の参考にしていただければ幸いです。

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