不動産クラウドファンディングは儲からない？その理由と対策

手軽にチャレンジできる不動産投資として注目を集めている「不動産クラウドファンディング」。少額から投資できることや、定期的に配当金を受け取れることなど、多くのメリットがあることで知られています。しかしその一方で、「不動産クラウドファンディングは儲からない」といわれることも。本記事では、不動産クラウドファンディングが儲からないといわれる理由と、その対策について解説していきます。

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不動産クラウドファンディングは儲からない？その理由とは

不動産クラウドファンディングが儲からないといわれるのには、主に次のような理由があります。

それぞれくわしく解説していきましょう。

理由①短期ファンドが多いから

不動産クラウドファンディングの主流である「匿名組合型」のファンドには、短期運用のものが多い傾向にあります。数ヶ月で償還するものもあるため、まとまった利益を得にくいことも事実です。

たとえば、想定利回りが5％のものに100万円投資したとしましょう。仮に運用期間が３ヶ月の場合、得られる利益は1万2,500円（税引前）です。「利回りが5％」というと魅力的にも感じますが、運用期間が短ければ当然まとまった利益は得られません。

不動産クラウドファンディングに投資する際は、利回りだけでなく実際に運用期間で得られる利益について試算してみることが大切です。

理由②あらかじめ管理費用が差し引かれているから

不動産クラウドファンディングではファンドの想定利回りが提示されていますが、これは物件の運営・管理にかかる費用を差し引いた後のものです。そのため、現物の不動産投資に比べると、利回りが見劣りすることがあるかもしれません。

しかし、不動産クラウドファンディングでは契約時の手数料など、契約・運用に際して別途手数料を請求されることがありません。一般的に振込・出金手数料以外のコスト負担がないため、気軽に不動産投資にチャレンジしやすいメリットがあります。

理由③税金が源泉徴収されるから

匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、配当金が入金される際に税金が源泉徴収されます。そのため、投資家の口座へ入金されるのは20.42％の税金が差し引かれたあとの金額です。

仮に1万円の配当金を受け取る場合でも税引後は7,958円となりますので、「実入りが少ないな」と感じることもあるかもしれません。

ただし、源泉徴収された税金は確定申告によって還付を受けられるケースもあります。所得税の税率が源泉徴収される20.42％よりも低い人の場合は、税金を支払いすぎていることとなるため、確定申告によって還付金を受け取れます。

確定申告はスマホからも行えますので、還付を受けられる場合はぜひ申告手続きを行うとよいでしょう。

理由④非課税制度が利用できないから

不動産クラウドファンディングは、非課税制度のNISAの対象外です。前述の通り、確定申告によって還付を受けることはできるものの、全くの非課税で投資することはできません。

不動産を対象とした金融商品には「REIT」と呼ばれる投資信託がありますが、こちらはNISAの対象商品となっています。「非課税制度を活用したい」という場合は、REITを検討してみるのもよいかもしれません。

理由⑤人気ファンドはなかなか投資できないから

不動産クラウドファンディングは投資初心者から上級者まで多くの人が注目しているため、人気のファンドには申し込みが集中することがあります。

応募多数となった場合は、先着もしくは抽選にて投資の可否が決定されますが、利回りの高いファンドや条件の良い物件の場合は、なかなか当選しないことも珍しくありません。

先着方式の場合は秒単位での勝負になるため、投資したいファンドがある場合は必ず申込スケジュールを確認しておきましょう。

不動産クラウドファンディングで儲けるためのポイント

不動産クラウドファンディングで利益を得るためには、次のようなポイントに注意することが大切です。

ひとつずつ解説していきましょう。

ポイント①物件情報をしっかり確認する

不動産クラウドファンディングではあらかじめ想定利回りが提示されていますが、物件の空室が続いた場合などは配当金が引き下げられるケースもあります。安定した利益を受け取るためには、物件の情報をきちんと確認しておくことが重要です。

物件の種類や立地、築年数や周辺情報など、現物の不動産投資と同様に「収益を得られる物件であるか」ということをしっかりと吟味しましょう。

ポイント②過去のファンド運用状況を調べる

不動産クラウドファンディングの運営事業者は、これまでのファンドの運用実績を公開していることが一般的です。不動産クラウドファンディングに投資する際は、事前に運用実績を確認しておくことで投資リスクを低減できます。

特に、「想定利回り通り運用されているか」、「元本割れを引き起こしたケースはないか」といった点は必ず確認しておきましょう。

ポイント③劣後出資の割合をチェックする

不動産クラウドファンディングの中には、「優先劣後システム」が導入されているファンドがあります。優先劣後システムとは、投資家が出資した分を「優先出資」、事業者が出資した分を「劣後出資」と位置付けることで、投資家へ優先的に利益を還元するシステムです。

たとえば、優先出資が7割、劣後出資が3割の場合、3割の損失までは事業者側が負担してくれるため、元本割れのリスクを抑えられるメリットがあります。

優先出資と劣後出資の割合については各ファンドで異なりますので、投資する際は必ず内訳をチェックしましょう。よりリスクを低減するためには、劣後出資の割合が多いファンドを選ぶことがおすすめです。

ポイント④運営事業者の財務状況を確認する

不動産クラウドファンディングに投資する際は、ファンドそのもののリスクだけでなく、運営事業者の破綻リスクについても考慮しなければなりません。もしファンドの運用中に事業者が経営難に陥ったり、破綻したりした場合は、配当金が支払われないだけでなく、投資した元本そのものが回収できないことも想定されます。

こうしたリスクを避けるために、運営事業者の財務状況についてはしっかりと確認しておきましょう。

ポイント⑤手数料負担を抑える

不動産クラウドファンディングでは契約時の手数料などはかかりませんが、出金手数料や振込手数料などについては利用者負担とされていることが一般的です。これらのコストがかさむと、利益を圧迫する要因にもなりかねません。

より効率的に利益を受け取るためには、手数料の安いプラットフォームを利用することが大切です。各取引にかかる手数料は事業者ごとに異なりますので、不動産クラウドファンディングを始める際は複数社を比較してみましょう。

不動産クラウドファンディングの活用方法

不動産クラウドファンディングは、ただ利益を得るだけでなく次のような方法として活用することもできます。

それぞれくわしく紹介していきましょう。

他の金融資産との分散投資

資産運用の基本でもある分散投資。リスクを低減するためには欠かせないポイントです。

たとえば、株式だけに偏って投資している場合、株式市場が低迷すると保有資産の全体が下落してしまうこととなります。しかし、値動きが異なる金融商品に分散投資していれば、株式の下落分をカバーできる可能性があります。

不動産クラウドファンディングは運用中の値動きがないため、株式や投資信託などの分散投資先としても有効です。「分散投資先を探している」、「株式よりもリスクの低い商品に分散したい」という場合は、不動産クラウドファンディングを検討してみましょう。

待機資金の一時的な運用

株式投資や投資信託での運用をしていると、市場動向によってはなかなか買付のタイミングを掴めないことがあります。特にマーケットの変動が大きい局面では、「様子見のために投資の待機資金を預金に眠らせたまま」ということも珍しくありません。

不動産クラウドファンディングの中には数ヶ月で運用期間を終える短期ファンドも多くあるため、そうした待機資金の運用先としても活用できます。「市場の動向が読めず、しばらくエントリーできそうにない」というときは、不動産クラウドファンディングで一時運用することもおすすめです。

相続税対策

任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、投資家それぞれに不動産の所有権が付与されるため、現物の不動産と同様に相続時の資産を圧縮する効果があります。現金で相続する場合に比べて相続税の負担を軽減できますので、相続税対策を検討している人にはおすすめの金融商品です。

ただし、相続税対策の効果があるのは任意組合型の不動産クラウドファンディングのみで、匿名組合型には資産を圧縮する仕組みはありません。ファンドを選定する際は契約形態を必ずチェックしましょう。

まとめ

「儲からない」といわれることのある不動産クラウドファンディングですが、物件情報や過去の運用実績をしっかりと確認しておけば、リスクを低減しながら資産運用が行えます。

他の金融資産との分散投資先や、待機資金の一時的な運用先としても活用できますので、ぜひ自分の投資意向に合った活用方法を探してみましょう。

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