不動産クラウドファンディングの仕組み解説。その魅力とは

新たな不動産投資の手法として注目を集めている「不動産クラウドファンディング」。少額から始められるため、現物の不動産投資に比べてハードルが低いことが特徴です。本記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みや魅力、注意点について解説します。

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1.不動産クラウドファンディングの仕組みとは？

不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家から募った資金をもとに不動産の購入・管理を行うものです。あらかじめ運用期間が決められており、その間に得た家賃収入や売却益は投資家へ分配金として還元されます。
投資先の不動産は居住用のマンションや商業施設、リゾート施設など多岐に渡っています。投資家は立地や周辺環境、築年数などを考慮したうえで物件を選定できるため、より自分の投資意向を反映した不動産投資が可能です。

2.不動産クラウドファンディングの魅力

不動産クラウドファンディングの魅力として、主に次の3つが挙げられます。

それぞれくわしく確認していきましょう。

少額投資から始められる

不動産クラウドファンディングの最低投資額は業者によって異なりますが、中には1万円から投資できるものもあります。現物の不動産投資の場合は不動産の取得に大きな費用がかかるため、金融機関から融資を受けて投資することが一般的です。
いきなり大きなローンを背負うとなると、なかなか初心者にとってはハードルが高く感じられるでしょう。その点、不動産クラウドファンディングは1万円から投資できるため、初心者でも気軽に始められます。
「ゆくゆくは現物投資にチャレンジしたい」という人も、不動産投資の仕組みを学ぶ目的で取り組んでみてもよいでしょう。

日々の値動きを気にしなくてOK

不動産クラウドファンディングは最初に申し込み手続きを終えたら、基本的に運用期間終了まで必要な手続きはありません。
株式や投資信託の場合は日々値動きが変動するため、売却のタイミングや市場の変動について随時チェックする必要があります。長期投資を前提としている人でも、すべてほったらかしにすることは難しいでしょう。
一方、不動産クラウドファンディングは運用期間中に分配金を受け取るだけなので、日々の値動きを気にしたり、売却のタイミングを探ったりといった手間がかかりません。
「投資に手間をかけたくない」、「仕事が忙しく、頻繁にマーケットを気にする暇がない」という人はぜひ不動産クラウドファンディングを検討してみましょう。

運用利回りの見通しがつきやすい

不動産クラウドファンディングは、投資先の不動産から得た賃料の一部が分配金として投資家へ還元されます。分配利回りは想定利回りとしてあらかじめ提示されるため、投資家は運用期間終了までの収益に見通しがつきやすいメリットがあります。
たとえば株式投資の場合、今後の値動きを予測することはプロの投資家でも簡単ではありません。大きな変動要因が起きれば、株価が急落する可能性も十分にあります。もちろんその分値上がり益を享受できるメリットもありますが、「そこまでリスクを取れない」と感じる人もいるでしょう。
一方、不動産クラウドファンディングはおよその利回りに目途がつくため、「大きなリスクは取れないけど一定の利回りは得たい」という資金の運用先に向いています。株式や投資信託の分散投資先として活用するのもよいかもしれません。

3.不動産クラウドファンディングの注意点

さまざまなメリットがある不動産クラウドファンディングですが、投資する際は次の3点に気を付ける必要があります。

それぞれくわしく確認していきましょう。

元本割れのリスクがある

先ほど不動産クラウドファンディングは運用利回りの見通しがつきやすいということを伝えましたが、決して元本保証や最終利回りが確約されているわけではありません。
たとえば、投資先の不動産に空室が続いたり、不動産価格が下向きに推移したりすると、思うような収益が得られずに元本が割れてしまう可能性があります。不動産クラウドファンディングを利用する際は、きちんとこれらのリスクを理解したうえで取り組むようにしましょう。
また、運営事業者が倒産するリスクについても理解しておかなければなりません。万が一運営事業者が倒産した場合は、分配金や出資金がきちんと支払われないことも考えられます。
不動産クラウドファンディングの投資先を選定するときは、不動産の物件情報だけでなく、運営事業者の経営状況についても必ず確認するようにしましょう。

原則中途解約が不可

多くの不動産クラウドファンディングでは、原則中途解約が不可とされています。
中途解約が認められている場合でも、所定の手数料が差し引かれることが一般的ですので、基本的には満期まで保有することを前提に投資しましょう。
不動産クラウドファンディングの運用期間は数ヶ月の短期のものから、数十年にわたる長期のものまでさまざまなラインナップがあります。自分の運用意向に合わせて、適切な運用期間のものを選ぶとよいでしょう。

確定申告が必要になるケースもある

不動産クラウドファンディングで受け取る分配金は、「雑所得」として総合課税の対象となります。
しかし、運営事業者側であらかじめ20.42％の税金が源泉徴収されるため、基本的に投資家自らが確定申告を行う必要はありません。
しかし一定の条件に当てはまる場合は、確定申告が必要となります。確定申告が必要となる基準は人によって異なりますが、年末調整が行われる会社員の場合は、給与以外の所得が年間20万円を超えると確定申告を行わなければなりません。
また、所得税の税率が20.42％より低い人は、源泉徴収によって税金を支払いすぎていることとなります。この場合、確定申告は必須ではないものの、源泉徴収された税額を申告することで税金の還付を受けられます。なお、所得税の税率は下記の通りです。
【所得税の税率】画像引用：国税庁「No.2260 所得税の税率」
確定申告が必要となるかどうかや、還付金の有無については、所管の税務署もしくは税理士へ確認するとよいでしょう。

4.不動産クラウドファンディングと他の不動産投資との違い

不動産投資には、不動産クラウドファンディングの他に次のような種類があります。

それぞれどのような違いがあるのか学んでいきましょう。

REIT

REITとは不動産投資信託のことで、複数の投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、その収益を投資家へ還元する金融商品です。
仕組み自体は不動産クラウドファンディングと似ていますが、大きな違いは「投資先の不動産を選定できるか」という点です。不動産クラウドファンディングでは投資する物件を自ら選定する一方、REITはファンドマネージャーと呼ばれる人たちが投資先を選定します。
また、REITは投資信託の一種であるため、日々値動きが変動します。基本的には不動産クラウドファンディングのように満期が決められていないため、買付と売却のタイミングを自ら見計らわなければなりません。
「好きなタイミングで売買したい」という人はREITを、「より手間をかけずに運用したい」、「自ら投資先の物件を選びたい」という人は不動産クラウドファンディングを選ぶとよいでしょう。

現物の不動産投資

現物の不動産投資は、自ら不動産を取得して賃料収入や売却によって収益を得る方法です。
金融機関から融資を受けて不動産を取得することが一般的であるため、1万円から投資できる不動産クラウドファンディングと比べるとハードルが高いといえます。取得後も不動産の管理や修繕などを行う必要があり、資金面だけでなく自らの労力についてもよく検討しなければなりません。
しかし、現物の不動産投資は相続税対策として有効であるメリットもあります。これは現金を不動産に置き換えることで、資産の評価額が圧縮できるためです。不動産クラウドファンディングにはないメリットですので、「そろそろ相続税対策を考えたい」、「生前贈与以外に良い方法はないか」と考えている人は現物投資がおすすめです。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは、資金調達を希望している企業に投資家が資金を貸し付けるものです。
あらかじめ利息が決められており、投資家は償還までの間定期的に利息を得られるメリットがあります。ただし、貸付先の企業が倒産してしまったり、業況が立ち行かなくなったりした場合は貸し倒れとなることも想定されます。
ソーシャルレンディングを利用する際は、貸付先の企業の財務状況をしっかりと確認しておくことが大切です。これらの特徴は不動産クラウドファンディングとよく似ていますが、ソーシャルレンディングは不動産への投資以外に、新規事業の立ち上げや設備投資などさまざまな目的のもと資金調達が行われます。
「中小企業や新しいことに取り組む企業を応援したい」という場合はソーシャルレンディングを、「不動産投資がしたい」という場合は不動産クラウドファンディングを検討するとよいでしょう。

5.不動産クラウドファンディングにチャレンジしてみよう

不動産クラウドファンディングは1万円から投資できる不動産投資です。現物投資よりも少額投資で取り組めるため、「初めて不動産投資にチャレンジする」、「現物投資を始める前に勉強をしたい」という人に向いています。
株式や投資信託と比べるとローリスクで取り組める投資ですので、分散投資先として活用するのもよいでしょう。ぜひこの機会に不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

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