少額で不動産投資ができるって本当？不動産小口化商品を解説

不動産小口化商品とは、事業者が不動産を小口化して、投資家に一口数万円〜数百万円で販売する商品です。不動産クラウドファンディングとも言われます。
投資家は、不動産を賃貸して得られた「家賃収入」や、不動産を売却した際に得られる「売却益」を投資額に応じて分配することでリターンを得られる仕組みです。
簡単に言えば不動産投資を金融商品化して１口ごとに切り分けて販売するようなものです。
取り組むのに大きな資金が必要な訳ではなく小さな金額から始められるのが大きな特徴です。

投資対象の不動産は「不動産特定共同事業法」に基づいて運営されています。不動産小口化事業は、国土交通大臣などの認可を受けた事業者のみが行えます。

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任意組合型と匿名組合型の2種類に分かれる

不動産小口化商品の種類は主に2種類あり、「匿名組合型」と「任意組合型」に分かれています。次からは2つの組合型の特徴を解説していきます。

任意組合型とは

任意組合型の不動産小口化商品とは、共同で不動産を所有して事業を行う投資方法で、共同で行った事業によって得た利益が分配される仕組みです。任意組合型は共同で所有することから、得られた収益は不動産所得に分類されます。

任意組合型は、1口100万円以上、10年以上など、実物の不動産投資より少額で購入ができ、長期で運用する商品が多いのが特徴です。また、投資商品は実物不動産と同じ扱いになり、不動産の価値は相続性評価額で計算され、相続税対策としても効果を発揮します。

匿名組合型とは

匿名組合型は投資家が金銭で事業者に出資をします。事業者は出資により集められた資金で特定の不動産を購入し、そこから得られた利益を投資家に分配する仕組みです。

共同で事業を行う任意型組合とは違い、事業者が主体となって事業を進めていくことになるので、投資家には不動産の所有権はありません。

匿名組合型は運用期間が数カ月単位からでき、1口数万円など少額で投資ができるので、投資初心者でも比較的始めやすい不動産投資と言えるでしょう。

不動産小口化商品のメリット

ここまで不動産小口化商品の概要を解説してきました。

次からは不動産小口化商品のメリットを解説していきます。

不動産のプロが不動産投資をしてくれる

不動産小口化商品の1つ目のメリットは、不動産のプロが投資家の代わりに不動産を選んで投資してくれることです。

不動産小口化を運用する事業者は、不動産について豊富な知識のある方が、安定収益が見込めそうな物件や将来の売却益が狙えそうな物件を選びます。不動産の知識がない方が物件選びをするよりも、不動産物件の目利きができるプロに選んでもらえるほうがリスクを抑えられるでしょう。

一般の人ではなかなか購入ができないであろう商業ビルや大型施設などに投資できるのも1つのメリットといえます。
このあたりの仕組みは投資信託やファンドなどと通じるものがあります。

相続税対策として効果がある

2つ目のメリットは資産価値を低く抑えられ、相続税対策ができることです。

任意型組合の場合は、共同で不動産を保有していることになるので、「相続税評価額」で評価されます。不動産の価値は、時価よりも何割か低く設定していることが多く、相続税対策に有効といわれているのです。

たとえば、現金1,000万円を相続する場合は、1,000万円の全てが相続税の対象となります。これが時価1,000万円の不動産の場合、時価ではなく「相続税評価額」で評価されます。もし相続税評価額が700万円であれば、相続税の対象から300万円も外れることになります。

管理の面倒な手間がかからない

3つ目のメリットは不動産を保有する際の面倒な管理や手間がかからない点です。

一般的な不動産投資の場合、修繕やメンテナンス、家賃回収などの管理が必要になります。

不動産小口化商品の場合、物件管理は事業者や管理会社が行うため、面倒な管理が不要になり、本業のある会社員の方でも投資しやすい商品です。

リスク分散できる

4つ目のメリットはリスク分散がしやすいことです。
不動産小口化商品は少額で購入できるので、複数の物件に分散して投資ができます。

たとえば、3,000万円の資金で3,000万円の不動産を購入した場合は、一つの物件のみに投資することになりますが、1口100万円と小口で購入できるのであれば、30種の商品に分散して投資できます。

少額で投資ができる

5つ目のメリットは少額で投資ができることです。

不動産小口化商品は1口数万円から投資できるものもあり、運用資金があまりない方や、投資経験の浅い方、大きなリスクを取りたくないといった方でも気軽に投資できます。

不動産小口化商品のデメリット

不動産小口化商品は多くのメリットがある商品ですが、デメリットもいくつか存在します。

ここからは、デメリットについて解説していきます。

元本割れのリスクがある

1つ目のデメリットは元本保証がなく、運用実績によっては元本割れしてしまうことです。

不動産小口化商品も不動産投資と同じで、空き室が続けば家賃収入が入りません。運用期間中はメンテナンス費用などの管理費用も発生し、キャッシュフローがマイナスになってしまうこともあります。物件の資産価値が下がってしまえば、売却時に元本割れをすることも考えられます。

実物の不動産投資と比べて利回りが低くなりがち

2つ目のデメリットは実物の不動産投資と比べると利回りが低くなりやすいことです。

不動産小口化商品はメンテナンスなどの管理をする必要がなく、すべて事業者側が対応してくれます。しかし、管理をしなくても良いメリットがある一方で、その分管理コストを多く負担する必要があり、利回りが低下しやすくなります。

中途解約できないケースがある

3つ目のデメリットは商品によっては中途解約できない場合があることです。

不動産小口化商品のなかには、中途解約できない流動性の低い商品もあります。中途解約ができる場合でも、実物の不動産を売却するように買い手を見つけるための仲介が必要となり、解約まで時間を要することがあります。そのため、将来使う予定のない余剰資金で運用することをおすすめします。

融資が使えず自己資金で運用しなければならない

4つ目のデメリットは、銀行などからの融資は使えず自己資金が必要になることです。

一般的な不動産投資は、物件を購入するのに数千万円の資金が必要になるので、物件を担保に入れ、銀行などから融資をしてもらって投資をします。

そのため、一般的な不動産投資は資金が数百万円しかなくても、数千万円の不動産を購入でき、少ない資金で大きなリターンを狙えます。不動産小口化商品の場合は融資が使えないので、自己資金以上の商品を購入することはできません。

不動産小口化商品はこんな人におすすめ

前述のメリット・デメリットをふまえたうえで、次のような方が不動産小口化商品に向いているといえます。

・投資経験の浅い方
・分散投資をしたい方
・物件選びや管理が面倒な方
・相続対策をお考えの方

「投資経験の浅い方」
不動産小口化商品は、比較的投資経験が浅い方に向いている商品といえます。

一般的な不動産投資は、数千万円と高額な資金で運用するためハイリスク・ハイリターンです。投資経験の浅い方は、少しの損失でも精神的に辛いと感じてしまうことがあるので、少額で投資ができ比較的リスクの少ない不動産小口化商品がおすすめでしょう。

「分散投資をしたい方」
分散投資をしたい方も不動産小口化商品は向いています。

リスクを抑えたいときは「分散投資」、大きなリターン狙う場合は「集中投資」といわれていて、不動産小口化商品は比較的少額で購入できるので分散投資がしやすいです。

「物件選びや管理が面倒な方」
不動産小口化商品は、物件選びやメンテナンスなどの管理をすべて事業者側で対応してくれるので、物件選びや管理が面倒な方に向いています。

本業の傍らで投資をしたい会社員などは不動産小口化商品を検討してみるのも選択肢の一つといえるでしょう。

「相続対策をお考えの方」
不動産小口化商品は相続対策として有効活用できる商品です。

前述で解説した通り、相続税評価額で評価されるので時価よりも商品の価値を抑えられます。また、相続人が複数いる場合は不動産小口化商品を相続人の数と均等になるように購入しておけば、相続時に無駄な争いは起こりません。

仮に、相続人が3人いる場合には不動産小口化商品を12口購入しておけば、3人に4口ずつ均等に相続を分けられます。

投資先の一つとして活用

ここまで、不動産小口化商品の概要からメリット・デメリット、不動産小口化商品に向いている方の解説をしてきました。不動産小口化商品の一番の魅力は不動産投資を少額でできることです。少額で投資できるということは、分散投資ができて購入する口数も自由に決められます。

投資商品には株式投資、投資信託、FX（外国為替証拠金取引）、不動産、先物取引、暗号資産などがあり、自身の属性にあった商品を選んでポートフォリオを構築していきます。分散投資しやすい不動産小口化商品も、いくつかある投資先の一つとして活用してみてはいかがでしょうか。

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