不動産クラウドファンディングってなんだろう？

最近流行してきている不動産投資を１口単位で廉価で取りくめる不動産小口化商品ですが、一体どんなものなのでしょうか？不動産クラウドファンディング、小口化商品などの名称で呼ばれているもので、まだまだ世に知られて久しいイメージのものです。
今回はどんなものなのか？どんな人に向いているのか？気を付けるべきポイントを紹介していきます。

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不動産投資も市民権を得て多くの人が取り組んでいるかと思います。
しかし、不動産投資の大きなハードルが融資を受けるだけの収入が無ければ出来ないという部分です。

銀行融資が使えるかどうかは属性と呼ばれる所属する企業の規模や勤続年数、役職、年収などを考慮して可否が決まります。
日本の平均年収の中央値は350万円ですから、多くの人にとって不動産投資のハードルは高いという事になります。

その点不動産小口化商品は購入資金さえあれば誰でも取り組めるため、不動産投資は大掛かりだけど100万円程度であれば検討出来るという方にうってつけです。

半面デメリットとして不動産投資最大のメリットである他人資本で投資を行うという与信活用が出来ない点が挙げられるでしょう。
不動産投資から利益を追求するには、融資を活用してレバレッジをかける手法が考えられますが、それが出来ません。

不動産小口化商品はローンを組んで取り組む事こそできませんが、その点以外は不動産を購入する投資と似た部分が多いです。
イメージ的には株式投資と投資信託の関係のようなものです。

プロ事業者が不動産を選定し、出資者を募り、収益を分配します。
出資を募るからには魅力的な条件の不動産である必要がありますし、運用実績も求められますので事業者の購入不動産の計画は良く考えられたものでなければいけません。

不動産投資初心者からすれば物件の選び方などを知らなくても取引に参加出来るのでお試しとして始めてみるにはとっつきやすい手段になるでしょう。
不動産クラウドファンディングと一言で言っても任意組合型と匿名組合型でそれぞれ異なります。
任意組合型は登記こそしないものの任意組合契約名簿者が所有権を持ち実態として所有に伴う責任も同時に負います。
普通の不動産同様に相続税対策として活用できるのが特徴です。
匿名組合型では多くの金融商品と同じように出資に対してどれだけの利回りがあるかで考えれば良く、検討しやすい商品と言えるでしょう。所有権は持ちませんので有限責任となります。

どんな人に向いているか？

前述の通り初心者にとってはハードルが低いと言えます。
不動産投資を一つの金融商品として考える事が出来るので、株式投資や外貨預金などと同じようにポートフォリオに組み込んで考える事が出来るようになります。
株式市場の調子が悪いと感じれば小口化商品に組み替えるなど選択肢を広げる事が出来るようになります。

インデックスファンドなどを組み込んでいる方も多いかと思いますが、株式市場全体が低迷しているなと思った時などは良い組み換え先になるのです。

日本の不動産は世界的に見ても安定している投資先になります。
特別めぼしい投資先が無い時などにとりあえず検討する運用先としても堅調なリターンが期待出来る事でしょう。
そうじてどんな人が向いているかを考えると安定したそこそこのリターンを求める人にとってニーズに応える商品が多いと言えるかもしれません。
それは即ち高い収益性やリターンを求める人にとっては向いていないと言えるでしょう。

利益は実物不動産の方が大きい

小口化商品の仕組みを考えれば当然なのですが、運用元があり、運用利益を還元している仕組みである以上手数料がそこに含まれます。
不動産投資を自分で出来る人は実物の不動産を購入して運用した方が利益は大きくなるでしょう。
勿論投資ですのでリスクがあり、上手くいかなかった場合の損失を考えれば自分で購入した方が儲からないというケースもあるかもしれません。
それでも、押しなべて見れば実際に不動産を購入して運用した方が利益が出る傾向にあります。

小口化商品で不動産投資を理解していく事が出来たら実際の不動産投資を検討しても良いかもしれません。
いきなり高額なローンを組んで投資をやるのは怖いという方も多いでしょうから、小口化商品を切っ掛けに理解を深めていく事も手段の一つでしょう。

小口化商品ではテナントや商業ビルへの投資も可能です。
個人ではなかなか検討出来ない商業ビルへの投資が可能なのは小口化商品の特徴と言えます。
同じ不動産の種類や条件では実際に購入して自分名義にしたものの方が利益が大きいのは事実ですが、個人での購入の難しい商業ビルや利回りの高い品目を選ぶ事で収益性を補う事も可能です。

実際に買うのとどちらの方が良いのか？というのは一長一短ですので自分にとってどうある事が望ましいのかから検討すると良いでしょう。

小口化商品の利回り

利回りは物件により異なりますが、2％～10％と幅があります。
概ね3％～6％のものが多く見られます。
不動産投資の表面利回りと違い、経費を踏まえた上での利回りですので出資額に対して素直にこの％をかけた数字が利益であると考えて良いでしょう。

利益の違いはリスクによりますので小口化商品だから低リスクなどと思わずに物件ごとに異なる条件をしっかりと吟味する事が大切です。
注意する点として所有期間の定めがあり、最終的に売却した価格を踏まえた利回りを考えなくてはならない事です。
売却時に損益が出ますので元の出資額を100％と考えた場合にどれだけ増えるのかを考える必要が出てきます。

小口化商品には「匿名組合型」と「任意組合型」の種類があります。
それぞれ特徴がありますので、自分の目的に合った商品を選んで下さい。
金融商品としては匿名組合型の方が取り組みやすいものが多いでしょう。
不動産投資同様利益が大きいという事はリスクも大きいという事です。
利回りだけで選んではならないというのは言うまでもないポイントです。

優先劣後の活用法

解説してきたように小口化商品は不動産投資を少額で行える特徴を備えた金融商品です。
賢い役どころとしては不動産投資が有用な市場で取り組むことが大原則です。
不動産市場は値動きがゆっくりで中長期向きの市場になっています。
短期で利益を考えるのではなく年単位での市場動向を見据えて取り組むと良いでしょう。
現在の日本の市場のようにインフレ傾向が見て取れるとなると不動産も物価ですので値上がりの傾向となります。
ひいては賃料も上がっていく傾向になるので小口化商品も期待を持てると言えるかもしれません。
また一方で物件によっては少子高齢化の煽りを受け長期的には難しい条件のものもあるかもしれません。
プロが物件を選定するとはいえリスクがある事には違いありません。
そういった部分も踏まえた上で検討する事が大切です。

しかし、不動産クラウドファンディングには普通の金融商品と比べて大きなメリットが存在します。
それが「優先劣後」という考え方です。
優先劣後というのは出資金を集めて還元する際に損失を誰が被るのか序列をつける考え方です。
簡単に表現すると出資を募る業者側と出資者側の内損失を先に事業者側が引き受けるようにすることが出来るのです。
不動産クラウドファンディングは投資ですので、出資金が元本割れを起こすリスクがあります。
しかし、優先劣後の取り決めで事業者側が一定割合の損失を引き受けるよう規定されていれば出資者のリスクは極めて小さくなります。出資金を投資して年々利回り分の利益を受け取り、万が一の際にも元本割れのリスクは事業者側から負担するとなれば投資する側にとっては有利な面の多い商品と言えるかもしれませんね。
優先劣後の規定は各社によって異なりますので、良く確認して見て下さい。

不動産クラウドファンディングに気を付けて？！

ここまで不動産クラウドファンディング、小口化商品の解説をしてきましたが、最後に気を付ける点を紹介します。
不動産クラウドファンディングとくくっても全ての商品が不動産特定共同事業法に関わる小口化商品とは限りません。
クラウドファンドで資金を募り不動産投資を行う事を広く不動産クラウドファンディングと呼んでいます。
この事が意味する事は安易に手を出すと不特法事業者の取扱商品では無い事があるという事です。
小口化商品が広まって、リスクの低い金融商品としてブームが起こると、便乗した業者が有象無象に出てくるかもしれません。
中には当然事業の透明性が見えない業者も混じる事になり、非常にハイリスクな商品も出てくる事になります。
不動産特定事業は許認可制であり金融庁の監督下に置かれています。来年金商法改正が行われたとしても業界全体で対応が後手後手になる事は明白でしょう。
従いまして、高配当を謳う怪しい不動産クラウドファンドが濫立するかもしれません。

自分がそういった商品を掴まされないためにも安易な商品選択を避けて、しっかりと不特法の認可を下した事業者の扱う商品を選ぶ事が重要になります。
クラウドファンドは注目されているビジネスモデルであり、誰でも安価で参入できます。
メリットも大きなものですがリスクも潜んでいます。
しっかりと情報を見極めて取り組むようにしてください。

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