住宅ローンの借入額はいくらが適正？FPが解説

住宅ローンの借入可能額は年収の約7～10倍が目安

家を買うときに利用する住宅ローンですが、借入れ限度額の目安は世帯年収の約7〜10倍といわれています。例えば、年収500万円の人が住宅ローンを組む場合、金融機関によって異なりますが、借入れ限度額は5,000万円ほどです。

しかし、借入れ限度額いっぱいまで借入れてしまうと、毎月のローン返済が難しくなる可能性もあるので、慎重に考えなければなりません。

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実際の借入れ額は年収の5.7倍～7.5倍

「住宅金融支援機構」調査によると、フラット35を利用して注文住宅や新築マンション、建売住宅などの各種物件を購入した時の年収倍率は5.7倍〜7.5倍の結果になっています。

世帯年収500万円の場合は2,850万円〜3,750万円が平均的な住宅ローンになるといえます。仮に3,750万円の家を購入した場合、毎月の返済額は約9万7,000円です。

世帯年収が500万円であれば、年収に対する返済割合は約23％と決して高い水準ではありません。

しかし、ここで覚えておいていただきたいのは家を購入する際に、借り入れ限度額がいくらなのか、返済割合が何％なのかが重要なのではありません。一番大切なことは将来の資産ゴールがどこにあるかです。
次からは、住宅ローンの最適な借入額の求め方を解説していきます。
出典：2021年度フラット35利用者調査よりhttps://www.jhf.go.jp/files/400361622.pdf

住宅ローンの最適な借入額はゴールから逆算して決める

前述で解説してきた通り、住宅ローンの借入可能金額の目安は年収の約7〜10倍で、実際の借入れは5.7倍〜7.5倍です。

しかし、これらの結果は自身の「最適な借入額」を求めるときに、あまり重要な数字ではありません。大切なことは自身の将来の資産ゴールを決めて、そこから逆算して住宅ローンの借入額を決めることです。

最初に将来の資産ゴールを決める

まず、将来の資産ゴールを決めることから始めていきますが、人それぞれ資産ゴールは異なるはずです。1つの目安ですが、65歳から年金生活が始まるとして、100歳までいくら貯蓄を切り崩していくかを計算します。

例えば、年金収入が夫婦二人で毎月20万円として、毎月5万円生活費が足りないため生活費を切り崩した場合、35年間で2,100万円の貯蓄が必要になります。

このように、一度おおまかでもいいので年金生活になったときにいくら生活費が足りないかを計算してみましょう。毎月の生活費を少なく抑えられる人はそこまで多くの生活費を準備する必要はありません。逆に毎月の生活費が高くなる人は、多めに生活費を準備しておく必要があるでしょう。

年収500万円でシミュレーション

では実際に年収500万円の人でいくらの借入額が最適になるかシミュレーションしてみます。

【モデルケース】

会社員Aさん　妻　専業主婦　子ども3歳
年齢：30歳
年収：500万円
目標貯蓄額：65歳までに2,100万円
住宅ローン金利　0.7％
会社員Aさんは年収500万円なので、手取り額は400万円とします。月にすると約33万3,000円です。

将来の資産ゴールが65歳までに2100万円を貯蓄することなので、最低でも年間に60万円貯蓄しなければなりません。
そうなると、手取り額33万3,300円に6万円を引いた27万3,300円で生活することになります。そして会社員Aさんが毎月27万3,300円の生活費のうち、いくらまで住宅ローン充てられるかで最適な借入額が決まります。

もし、会社員Ａさんが毎月7万円のローン返済であれば生活できる場合、そこから逆算して住宅ローンの借入額を導き出すと、2,600万円が会社員Ａさんの最適な借入額になります。

このように、将来の資産ゴールを決めて逆算していけば、自身に最適な借入額を導き出すことができます。

シミュレーションより高い家が欲しい場合

前述で将来の資産ゴールを決め、逆算して最適な借入額を求めることが重要であると述べました。

そして実際に年収500万円のモデルケースでシミュレーションしてみましたが、最適な借入額が約2,600万円という結果を見てがっかりした方も多いと思います。

今回のモデルケースは毎月7万円のローン返済なら生活していけるという例でシミュレーションしたので、同じ手取り額でも毎月8万円や9万円のローン返済で生活していける人であれば最適な借入額は変わってきます。そのような人はもう少し最適な借入額が増えるのでご安心ください。

例えば、毎月8万円のローン返済で生活できる人の場合は、約3,000万円まで借入れすることができます。
これが毎月9万円のローン返済で生活できる人になると、約3,300万円まで借入れしても問題ありません。

大事なことは、どこまでのローン返済額であれば生活できるかであり、生活できるローン返済額が増えれば増えるほど、同時に最適なローン借入額も増えていきます。次からは最適な借入額を増やす方法について解説していきます。

支出を見直す

まずは支出を見直すことから始めましょう。一番簡単で、なおかつ即効性があります。
支出の見直しのコツは、まずは固定費から手を付けることです。

食費やお小遣いなどの変動費を減らすことは心理的なストレスも大きく、途中で諦めてしまうケースもでてきます。それに比べて固定費は一度カットしてしまうと意外とストレスを感じることなく続けられます。

また、変動費に比べて固定費は大きい金額のものが多いので、大きな支出の見直しがしやすいです。
見直しやすい固定費は次の通りです。

・携帯電話や通信費
・保険料
・サブスク費
・水道光熱費
・車関連費
このように、見直しやすい固定費は多いので、実践できそうな項目から取り組んでみてはいかがでしょうか。

「通信費」は格安スマホやWi-Fiを活用すれば、子どもがスマートフォンを持つ年代になっても家族3人分であれば実現できそうです。「車関連費用」は地域性も考慮する必要がありますが、車を手放してカーシェアリングなどを活用できる家庭であれば、低く抑えられそうです。

「水道光熱費」は電気代であれば、お得なプランのある電力会社を調べて乗り換えることも検討してみましょう。エアコン暖房は極力使用せず、電気料金の安い「電気カーペット」や「電気毛布」などを利用すれば安く抑えられるでしょう。

これらのことを実践して支出の見直しができ、月に2万円でも経済的な余裕を作ることに成功すれば、その分最適な住宅ローンの借入額を増やすことができます。

収入を増やす

支出を見直して、月に1万円や2万円の資金を作れたとしても、やはり限界はあります。次に考えることは収入を増やすことです。
次からは収入を増やす方法について解説していきます。

昇進・昇格する

まずは勤め先で昇進・昇格することです。仕事の役割によって評価の基準は異なってきますが、まずは結果を出して評価を上げることでしょう。
結果を出して上司にアピールし、信頼を得ることができれば、昇進・昇格に大きく近づけます。
下手に副業をするよりも本業で出世する方が現実的な人も沢山いる事でしょう。
昇進は難しくても残業手当など所得を上げる方法はあります。
ローンの評価は年収に対してですので、給与所得を高める事が何より最善です。

副業する

昨今では勤め先でなかなか昇進・昇格できないことも多いかもしれません。勤め先で昇進・昇格が見込めない場合は副業をすることも1つの選択肢です。勤めている会社によって副業が禁止されていることもありますが、月に1万円や2万円ならば、週に1回ほど副業をすれば稼ぐこともできそうです。

ただし、本業が第一優先なので、副業をする場合は無理のない範囲で行うようにしてください。

パートで働く

配偶者が無職の場合は、月に1万円や2万円でも働いてもらえるか相談してみてはいかがでしょうか。月に2万円働いてもらうだけで、最適な住宅ローン借入額を大きくできます。
夫婦が共働きであれば夫婦でローンを組むこともできます。
その場合世帯収入で収入を見てくれますから、ローンの評価も大幅に伸ばす事が出来ます。

家がほしいけど審査に通らない！そんなときは？

最適な借入額が分かり家を購入しようと思っていても、他のローンがある場合や、転職したての場合などは審査に通らないこともあります。ここでは、審査に通らない場合の対策について解説していきます。

今より安い物件に切り替える

一つ目の対策はもう少し価格の安い物件に切り替えることです。

住宅ローンの申し込み者の年収や、他のローンの借入額などを考慮した結果、審査に通らなかったり、減額承認となったりすることがあります。

金融機関からすれば、融資可能な額より高いローンを申請していることになるので、頭金を入れることで解決できる場合もあります。しかし、頭金を準備できそうにない場合は、融資可能額内の物件を探すことが得策です。

もし、新築の家を探している場合は、中古住宅にも選択肢を広げてみることや、住む地域を都心から少しズラすなどを検討してみてはいかがでしょうか。

親族から贈与や借入れを行う

親族からの援助を受けるのも一つの選択肢です。親族から贈与や借入れができれば、審査にも通りやすくなるでしょう。もし贈与を受けられるなら、110万円までは贈与税がかかりません。

また両親や祖父母から多額の贈与を受けられる場合は「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」も活用できます。

これは、両親や祖父母などの直系尊属から贈与を受ける場合、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合は500万円までが非課税で贈与できる制度です。

贈与を受けられる際はぜひ活用してみてください。

ゴールを見失わずに住宅ローンを返済していきましょう。

ここまで、家を購入するための「最適な住宅ローン借入額」は、将来の資産ゴールから逆算して導き出すことと解説してきました。

もし気に入った物件に手が届きそうにない場合は、支出の見直しや収入を増やすなどのシミュレーションをして、手が届くのか試算してみましょう。

もしローン審査に通らない場合はもう少し安い物件も視野にいれてみる。もし親族からの援助をしてもらえそうなら、ありがたく借入れや贈与を受けるようにしましょう。

自分の気に入った家に住むことは大事ですが、それと同時に将来の資産形成ができる家に住むことも大事です。
何も考えずに無茶なローンを組み、住宅ローンを返すためだけの人生にならないようにしてください。

自宅はサラリーマンの夢とも言えますが、お金の観点でいえば負債としての色味が強いです。
先ずはしっかりと財産を作ってから計画的に未来を考える事をお勧めします。
定年から財産形成を考えるゴールベースアプローチに関しても是非読んでみて下さい。

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