不動産相続に必要な手続きとは？

人が亡くなると必ず相続が発生します。相続する財産が現金のみであれば特別な手続きは不要です。しかし、不動産を相続する場合は、複雑な手続きを行う必要があります。

相続や不動産の取得は、人生で何度も経験できることではありません。そのため、「何をしたら良いのか、何から始めれば良いのかわからない」という人が大半です。

そこで今回は、不動産を相続する流れと相続後の手続きについて詳しく解説します。不動産を相続したばかりで何をしたら良いかわからず悩まれている人は、ぜひ参考にしてください。

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不動産を相続する際の流れ

不動産を相続する際の流れは、以下のとおりです。

1. 遺言書・相続人の確認
2. 財産目録の作成
3. 遺産分割協議
4. 相続財産の名義変更

まずは、不動産を相続した場合の流れについて詳しく解説します。

1.遺言書・相続人の確認

相続が発生した場合は、初めに遺言書の有無を確認し、ある場合は家庭裁判所にて検認を行います。遺言書がない場合は、相続人を確認した上で人数や被相続人（死亡した人）との関係性を確認しておきます。

2.財産目録を作成

次に、財産目録を作成しておきます。相続財産が不動産しかないのであれば、すべての不動産の詳細と相続時の評価額を記載しておきましょう。

不動産以外にも相続の対象となる財産がある場合は、すべての財産を洗い出して財産目録に詳細を書いておきます。後に行う遺産分割協議等で役に立ちます。

3.遺産分割協議を行う

遺言書がある場合は、原則、遺言に従って相続を行います。しかし、遺言書を残さずに相続が発生した場合は、法定相続人で協議して相続分を決定しなければいけません。

基本的な法定相続人と法定相続分は以下のとおり定められています

基本的には配偶者の他に上の順位の者から相続し、いない場合は下の順位の者が相続します。

また、法定相続分は以下のとおりです。

基本的には上記の通りで遺産分割を行います。ただ、相続財産が不動産しかない場合は、物理的な分割ができないため注意しなければいけません。

相続方法としては、不動産を売却して現金にて分割を行う、もしくは不動産を相続する人がその他の相続人に対して現金等を支払う形で解決を目指します。

たとえば、妻と子が法定相続人となり、相続財産が評価額3,000万円相当の不動産のみだった場合、基本的には売却をして妻と子で半分ずつ相続します。

しかし、どちらか一方が「自宅を売却したくない」といった場合は、不動産を相続するほうが1,500万円を他の相続人へ支払い、解決を目指します。

なお、上記は法律等で定められていることではありません。法定相続人全員が納得している場合は、どのような形で相続をしても良いです。

4.相続財産の名義変更手続きを行う

不動産を相続した場合は、名義変更手続きを行わなければいけません。ここまでの手続きがすべて完了した時点で、相続手続きは終了します。

不動産相続に伴う名義変更手続きの流れについては、以下で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

不動産を相続した場合に必要な手続き

手続きは以下のとおりです。

• 団信保険の加入有無を確認・請求を行う
• 抵当権抹消登記を行う
• 所有権移転登記を行う

不動産相続に伴う手続きについて、詳しく解説します。

団信保険の加入有無を確認・請求

住宅ローンを組んで不動産を購入されている場合、初めに団信保険の加入有無をご確認ください。

住宅ローンは高額な借入となるケースが多いことから、ほとんどの金融機関で団信保険への加入を義務付けています。そのため、一般住宅を相続した場合は、団信保険を確認した上で請求手続きを行いましょう。

団信保険へ加入していた場合は、保険会社から金融機関に対して住宅ローンの残債が支払われます。そのため、住宅ローンの相続を行うことはなく、不動産のみを相続することができるようになっています。

団信保険へ加入していない場合は債務も相続する

団信保険等に加入していない場合は、残債もすべて相続の対象となるため注意してください。たとえば、1,000万円の債務が残っている不動産を相続した場合、不動産という財産を相続できる一方で、1,000万円という債務も相続します。

相続はプラスの財産のみならず、マイナスの財産も対象となる点に注意してください。

所有権移転登記（相続登記）を行う

相続によって不動産を継承した場合は、被相続人から相続人に所有権を移転するための登記を行わなければいけません。また、不動産の所有者が複数になる場合は、全員で登記を行う必要があります。

所有権移転登記の流れは以下のとおりです。

1. 必要書類を用意
2. 必要書類を法務局へ提出

所有権移転登記に必要となる書類は以下のとおりです。

• 相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票・戸籍謄本もしくは除籍謄本
• 相続人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

上記の書類をすべて用意して法務局へ提出すれば完了します。それぞれの書類を用意するためには、数百円程度の費用が発生するため注意してください。

抵当権抹消登記を行う

団信保険へ加入していた場合や相続時にローンを完済した場合は、抵当権抹消登記を行います。抵当権抹消登記とは、金融機関等が設定している抵当権を抹消するための手続きです。

不動産をローンで購入する場合は、不動産が担保となっているため抵当権というものが設定されています。そのため、団信保険等によってローン債務が完済された場合は、抵当権を抹消するための手続きが必要です。

抵当権抹消登記は、以下の流れで行います。

1. 必要書類を用意
2. 不動産を管轄する法務局へ登記申請書を提出する

上記で手続きは完了します。抹消登記手続きに必要となる書類は以下のとおりです。

• 登記申請書（法務局で受取・ダウンロード可）
• 登記済証もしくは登記識別情報
• 弁済証明書

基本的な書類は上記のとおりです。ただ、その他の書類が必要となる可能性もあります。自身で登記申請を行う場合は、相続した不動産を管轄する法務局へ問い合わせをしてください。すべての書類を用意して申請すると手続きが完了します。

不動産相続手続きに伴う注意事項

不動産相続手続きに伴う注意事項は以下のとおりです。

• 登記手続きは専門家へ相談
• 各種控除の利用可否を確認
• 相続税の納付方法に要注意

それぞれ詳しく解説します。

登記手続きは専門家に任せたほうが良い

不動産相続には、抵当権抹消登記や所有権移転登記などの難しい登記手続きが伴います。これらの手続きを行う際には、司法書士などの専門家へ相談をしたほうが効率は良いです。

登記手続きを行うためには、さまざまな書類を用意しなければいけず、不備がある場合は登記自体が完了しません。なかなか思うように進まず、ストレスを感じてしまうこともあるでしょう。

また、一生のうちに登記手続きを行う回数は限られています。人生で1〜2回行うかどうか、といった手続きのやり方を覚えておく必要もないでしょう。専門家へ相談をしても、1件あたり数万円程度で行ってもらえるため、利用を検討されてみてはいかがでしょうか。

各種控除の利用可否を確認しておく

不動産を相続する場合、さまざまな控除を利用できる可能性があります。たとえば、以下のようなものがあります。

• 小規模宅地の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

など

不動産相続にはさまざまな控除があり、相続税評価額を下げられる可能性があります。ただ、各種控除を利用するためには、申請が必要となるため忘れずに確認しておくと良いでしょう。

相続税は現金納付が原則

相続税は、現金納付が原則となるため注意してください。

たとえば、相続財産が不動産のみだった場合、自分で相続税分のお金を用意して支払わなければいけません。不動産は高額になることも多く、相続税が数百万円以上になることも珍しくはありません。

もし、相続税を用意できなければ相続した不動産の売却も検討しなければいけなくなります。そういった事態にならないためにも、あらかじめ相続税程度の現金を用意しておくようにすると良いでしょう。

なお、相続税対策としては以下のような方法が有効です。

• 生命保険に加入しておく
• 金融資産を残しておいてもらう
• 自分自身で相続税分程度の費用を用意しておく

生命保険へ加入しておけば、被保険者が死亡した際にまとまった資金を確保できます。また、死亡保険金には「相続人×500万円」の非課税枠があります。この枠をうまく活用することで相続税を用意できるでしょう。

また、被相続人となる人に金融資産も用意しておいてもらったり、自分自身で用意しておいたりしておけば、いざという時に安心です。

まとめ

今回は、不動産相続の流れや手続き、注意事項について解説しました。

相続や不動産の取得は人生で何度も経験できることではありません。そのため、わからないことが多いのは当然です。しかし、各種手続きを行わなければ、不動産所有者が不明確であったり、ローンの返済を求められたりなどさまざまなトラブルが発生します。

そのため、相続財産の中に不動産がある場合は、今回解説した内容を参考に手続きを行われてみてはいかがでしょうか。

また、相続対策に関する記事はこちらになります。併せてごらんください。

相続税対策を不動産で行う

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