2023.10.11

公開日：2023.03.17

不動産

不動産投資のメリット・デメリットとは？

不動産投資を始めてみたいと思っていても、よくわからないと足踏みをしている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資は安定した収入を確保できて、保険や税金面でも恩恵を受けられるなどのメリットがあるいっぽうで、物件選びが大変だったり、まとまった初期費用が必要だったりとデメリットも存在します。

本記事では、不動産投資の概要や特徴、メリット・デメリット、成功させるポイントを解説していきます。

不動産投資で失敗してしまうと、取り返しのつかない事態になる可能性もあるので、この記事を読んで不動産投資の知識を身につけてから始めてください。

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不動産投資とは

不動産投資とはマンションや戸建てなどの不動産を購入し、他人に貸して「家賃収入」を得たり、不動産を売却して「売却益」を得たりする投資方法です。

不動産投資で扱う物件は数百万円で購入できるものから数千万円、数億円と高額な物件まで多岐にわたります。

不動産投資の種類

不動産投資には戸建てやマンションなど、さまざまな種類があり特徴も異なります。

不動産投資の種類は主に次の3つです。

アパート・マンションの区分投資

1つ目は分譲されたマンションを売買する区分マンション投資で、1部屋ごとで物件を購入して運用します。
1部屋ごとの購入のため、1棟投資ほど多額の資金は必要なく、初心者でも始めやすい投資です。
しかし、投資先が1部屋だけのため、空室になると新たな入居者が決まるまで、家賃収入がなくなるリスクがあります。

戸建て投資

2つ目は戸建て投資で、戸建てを購入して運用します。ファミリー向けの利用が多く、一度入居者が決まると長期間住み続ける傾向があるため、安定した運用が期待できます。

戸建ては供給量が少なく、アパートやマンションよりも競争が激しくないのもメリットの一つです。しかし、区分投資と同様に、投資先が1部屋だけのため、空室になると新たな入居者が決まるまで、家賃収入がなくなるリスクもあります。

アパート・マンションの1棟投資

3つ目はアパートやマンションの1棟投資で、1棟まるごと購入して運用します。複数の部屋を所有するので、1部屋で空室になった場合でも残りの部屋で入居者がいれば、家賃収入が途絶えることはありません。

1棟投資は区分投資よりも多額の資金が必要で、高年収の方やまとまった資金をお持ちの方でないと始めにくい投資です。

不動産投資のメリット

ここからは不動産投資のメリット5つを解説します。

安定した収入が入りやすい

不動産投資は安定した収入が見込める投資法で、1度入居が決まればあまり労力をかけずとも家賃収入が見込めます

設備の故障によるトラブルや家賃の回収などは、管理会社に管理を委託すれば対応してくれるため、会社員でも本業と並行してできる投資です。

生命保険になる

不動産投資は生命保険にもなります。不動産ローンを利用して不動産を購入する場合、一般的に「団体信用生命保険（以後、団信）」に加入します。団信に加入すると、もし被保険者が死亡や高度障害になった場合に残債がゼロになるのです。

例えば、Aさん夫婦が5000万円の不動産投資物件をローンで購入し、団信に加入、家賃収入は年間500万円、ローン返済額は年間300万円で運用していたとします。

Aさんが病気で亡くなった場合残債はゼロです。Aさんの配偶者は残債のない不動産を相続し、相続した不動産は、引き続き運用して家賃収入を得ることもできますし、売却して現金に換える事もできます。

相続税の節税

不動産投資は相続税の節税にも効果的です。なぜなら、不動産は時価よりも数割低い「相続税評価額」で評価されるからです。

例えば、1000万円の現金を保有している方が亡くなった場合、相続税評価額は1000万円のままです。ところが、現金を1000万円の不動産に換えておくと、時価ではなく「相続税評価額」で評価されます。仮に相続税評価額が700万円であれば、相続税評価額を300万円も抑えられます。
地方の土地やアパートでは実勢価格と相続税評価額に大きな乖離はありませんが、上物は経年により評価が低い傾向がある為現金よりも有利である事は間違いありません。
都市部のマンションなどでは相続税評価額と実勢価格に大きな乖離がある為に大きな相続税の節税効果が見込めます。

節税効果がある

不動産投資は損益通算することで節税効果を発揮できます。
損益通算とは個人の所得にがいくつかある場合それらを合算して課税を行う考え方です。
不動産投資をして不動産事業が赤字になった場合、この赤字と給与所得の相殺が可能です。
不動産事業の赤字と給与所得を相殺すれば、給与所得から支払った税金が還付されます。

「不動産事業が赤字ではそもそも意味があるの？」と思う方も多いでしょう。不動産投資は「減価償却」という経費が存在して購入額を数年に分けて経費に計上します。

そのため、不動産事業の収支が黒字でも帳簿上、経理的には赤字になることがあるのです。

例えば、給与所得600万円の方が3000万円のマンションを購入して、家賃収入は経費を除いて年間120万円、ローン返済額は年間100万円、減価償却費が60万円、修繕や管理にかかる支出を全て合わせて80万円とした場合をみてみます。
CF（キャッシュフロー）は20万円の黒字（120-100）です。
しかし、確定申告に採用する帳簿上では減価償却費と経費で140万円を差し引くため、経理上は20万円の赤字です。（120-140）

赤字の20万円と給与所得600万円を相殺すれば580万円まで所得が圧縮されるため、払い過ぎた税金が還付されます。

レバレッジを活かせる

不動産投資はレバレッジを活かせられます。レバレッジとは「てこの原理」の意味で、投資においては自己資金以上の額で取引することです。レバレッジを活かすことで、少ない資金でも大きなリターンが狙えます。

例えば、300万円の自己資金で金融機関から融資を受けて、3000万円の不動産を購入した場合、自己資金の10倍もの金額で運用できます。自己資金の10倍で運用できる分運用益も大きくなります。

しかし、レバレッジをかけ過ぎるデメリットとして運用損が出た際の負担も大きくなることが挙げられます。ローン返済額の負担も同じく増えるため、空室で家賃収入がゼロになると、大きな損失を出す可能性があります。

不動産投資のデメリット

不動産投資のメリットについて解説しましたが、不動産投資にはデメリットも存在します。ここからは不動産投資をするにあたり、注意すべきデメリットを解説します。

物件選びが難しい

不動産投資を成功させるための重要なポイントは物件選びです。物件選びにはいくつもポイントがあり、資産価値が上がる物件や、入居者が決まりやすい物件、高い家賃設定ができる物件などは競合相手も多く、入手できるチャンスは多くありません。

不動産会社から紹介された物件もすべて良い物件とは限らないため、良い物件かどうかを見極める力も必要です。不動産は購入する際にも売却する際にも手数料がかかる為、失敗だと思っても簡単には売却できません。大きなアパートなどでは買い手がつかない立地のものを買ったりすると取り返しがつかないこともあるため、物件選びは慎重にしなければなりません。

まとまった初期費用が必要

不動産を購入する際に仲介手数料や、不動産所得税、保証料などの費用が発生するため、物件価格の1割程度の初期費用を準備しなければなりません。
例えば5000万円の物件を購入する場合、銀行が物件価格の100％を融資してくれたとしても、自己資金として500万円程度が必要です。諸費用をローンに組み込む事が出来る場合もありますが、返済額が増加する事になります。
諸費用を別途諸費用ローンで組む事も出来ますが、金利が高い場合があるため滞納リスクが高まります。

維持管理が必要

不動産を長期間所有していると、設備の故障や老朽化によって修繕が必要になります。管理会社に委託しておけば、管理会社が代わりに対応してくれますが、修繕費用の多くは自己負担のため、突発的な費用が発生します。
区分マンションでは建物全体の修繕についてはマンション管理組合が行い、費用は所有者それぞれから毎月積み立てる事で対応します。
一棟アパートなどの場合は修繕の全てをオーナーが負担して行う必要がある為あらかじめ修繕に備えて費用を貯めておくことが必要となってきます。

換金に時間がかかる

不動産は株式や投資信託などの金融商品よりも換金に時間を要します。

買手が見つからなければ数カ月経過しても売却できません。急いで売却しようとすると、大幅に値下げを要求され、買い叩かれてしまうケースもあるでしょう。

空き室リスクがある

退去者が出て空室になれば、家賃収入が減る、もしくはゼロになってしまいます。ローンの返済中であれば、収入よりも返済額が多い状態になり赤字経営に陥ることもあります。
賃貸経営では入居が付くかどうかが極めて重要です。利回りの高い物件の場合入居率が低いエリアである事も多いです。
入居率のあまりにも低いエリアの不動産を買うのは大きなリスクになるので気を付けるべきでしょう。

家賃滞納リスクがある

管理会社に管理を委託していれば、入居者が家賃を滞納しても管理会社が対応してくれます。ただし、滞納分を回収できなかった場合は家賃収入を得られません。

対策としては、入居者に保証会社へ加入してもらい、滞納した場合は保証会社から代わりに支払ってもらう仕組みを作ることです。
現在、都市部の賃貸現場では入居者の保証会社への審査は必須となっている事が殆どですので実際は滞納のリスクは大きくありません。
しかし、滞納する事案は引っ越し時のクリーニングの清算が出来ない事や、残置物が残るなどのトラブルに繋がる事も少なくありません。

金利変動リスク

ローンを組んで不動産を購入する場合、変動金利か固定金利を選択します。変動金利を選択した場合は金利上昇のリスクがあることを忘れてはいけません。

購入時の金利設定だけで返済計画を立てていると、金利の上昇によって返済額が増えた際に、支払いの負担が想像以上になる可能性もあります。ローンを組む際は金利が上がった場合でも返済できるように余裕をもった返済計画を立てましょう。

不動産投資を成功させるポイント

次に不動産投資を成功させるポイントを解説します。

ポイントは次の2つです。

不動産会社任せにしない

不動産投資をするにあたって、不動産会社の協力は必要不可欠ですが、不動産会社にすべてを任せるのはよくありません。

不動産の知識や相場感もなく、不動産会社の勧められるままに物件を購入してしまうと、想定よりも収益が少なかったり、入居者がなかなか決まらなかったりと、運用に失敗する可能性が高くなります。

不動産会社が勧める物件が必ずしも優良な物件とは限りません。成功を引き寄せるためにも、自身で不動産投資について勉強することや、物件価格や家賃の相場感を養う必要があります。

信頼できる不動産会社を見つける

不動産投資の成功に近づくには、信頼できる不動産会社を見つけることです。不動産会社を選ぶチェックポイントは次の通りです。

・事業年数
・顧客目線である

「事業年数」

全国に数多くある不動産会社で、長く事業を続けていることは信頼の証といえます。
具体的には事業歴10年以上を1つの基準として不動産会社を選びましょう。
名刺などに記載のある宅地建物取引業免許証番号の（）内の数字が１である業者は出来たばかりの会社です。
良く調べて、信頼に値する業者なのか判断していきましょう。

「顧客目線である」

不動産会社には、顧客の利益を優先する会社もあれば、会社の利益を優先する会社もあります。顧客目線で提案してくれる不動産会社は収益性だけではなく、その人の目的に合った優良な物件を提案し、なおかつその物件のデメリットも説明してくれます。

優良な物件か判断するためには、自身で不動産投資について勉強することや、物件価格や家賃の相場感を養わなければなりません。ある程度の知識が身につくと、不動産会社の提案する物件が良い物件なのか悪い物件なのかがわかるようになるでしょう。

また、いい物件にも必ずデメリットは存在します。メリットとデメリットを比較し、その上で物件を購入するかどうか判断するため、メリットだけでなく、デメリットも隠さずに説明してくれる担当者を選びましょう。