中国富裕層が日本の不動産を買っている

中国不動産バブル崩壊が進行している中国で富裕層の資産の海外流出が注目されています。
中国国内での投資先を失い行き場を失った金融資産が投資先を探しているのです。

シンガポールや欧米の不動産に投資する事が一般的なようですが、その陰で日本の不動産への投資が増えています。
今回のコラムでは今何故中国から日本への投資が増えているのかを解説したいと思います。

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バブル崩壊で投資先を探している富裕層

2020年頃から中国不動産バブル崩壊の影響は顕著になり、中国内の富裕層は投資先を国内に失いました。
中国の富裕層は200万元（4億円）の資産を持つ世帯と言われておりこれが500万世帯いると言われています。
東京都の世帯がおよそ700万世帯、23区で500万世帯ですから23区に住む全ての世帯が富裕層になるほどの数がいる事になります。

この富裕層には中国バブルに乗る事で財を成した人も多くいます。
そういった中国富裕層は新たな投資先を探しており、莫大な中国マネーがどこに行くのかは注目を集めています。

安定志向になる人々

中国の資産家にはいくつかの課題があります。
先ず財産の保全です。
中国富裕層の財産の基礎である人民元は国際通貨では無く、長期における信用に不安があります。
そして、中国内の不動産は使用権売買に過ぎず所有権を持っている訳ではありません。
この先の中長期における財産の保全を考えると未来に渡って価値を損なわないリスク分散が中国富裕層の抱えている問題になってきます。

代表的な通貨であるドル、ユーロ、円に人民元を交換しておく事で人民元の変動に備えています。
不動産については長らく上昇傾向にあった物件を売りぬいている人達は中国以外での不動産所有を考えています。
売却益により潤沢なキャッシュがありますので、堅調な値動きの不動産であればどこの物でも交換価値があります。

シンガポール、ニューヨーク、バンクーバー、東京などの不動産が注目されているようです。
人民元は国外に出すには規制が多いので、両替をした上で国外に持ち出します。

現地国に資産管理法人を作り、現地通貨を送金して現地法人名義で物件を所有する手法が一般的なようです。

これまでキャピタルゲイン（不動産売却益）をメインとして投資をしてきた中国富裕層ですが、ここにきて財産保全を目的とした投資にシフトしてきています。
勿論全員ではありませんので、今でも値上がり益が見込める投資先を探している投資家も多いと思います

しかし、バブル崩壊で折角作った資産がどうなるか分からない中、保全を考える人も多いのです。
東京を始め日本の不動産も人気です。
東京、横浜、博多、京都、大阪など都市部の物件が注目されています。

日本のマンションは作りも良く、不良品が無いので信頼が高いです。
中古よりも新築が好まれ立地や利回りよりも信頼出来る筋からの取引かどうかを重要視する傾向にあります。

円安が追い風に

対ドルで考えると人民元は弱く、アメリカ不動産も堅調な値上がりから一転して今は下降気味です。
それに引き換え円は人民元に対して弱く、為替差益も見込める為人民元を円に換えて東京のマンションを買うだけで、為替が戻ればそれだけで利益が出ます。
中国バブル崩壊が収まるまでの間、資産の逃げ場として円に換えてマンションを持っておけば人民元に戻した時の利益も併せて期待出来ることになります。

これまでの中国不動産の特徴と比べると日本の不動産は全く違う特徴を持っています。
中国不動産は毎年のように値上がりし、売却益を得る事が出来た。
しかし、杜撰な工事も多く、業者選びが重要になるし、先行販売の為確認する術が無かった。
値動きが急で今は急落が懸念されている。

対して日本のマンションは値動きが緩やかで殆ど下がらない。
マンションの施工は信用出来る業者が多い。
完工後引き渡しなので取引が安心である。

デフレ傾向に触れ始めている中国とインフレ傾向にある日本では物である不動産投資の効果もインフレ側の方が高まります。
物価が安くなるという事は相対的に不動産の価格も下がる事になり、物価が上がるという事は相対的に不動産の価格も上がる事になります。

通貨が安い、価格の変動が小さい、インフレ下にある、マンションの信頼が強いこれらの条件から日本の不動産が注目されているのは自然な事と言えるかもしれません。

人口減少や少子高齢化が問題になっている日本ですが、東京では人口推移は横ばいですので、都市部のマンションであれば十分に投資価値があると見られています。

・経営管理VISAが注目されている

中国人富裕層が日本の不動産に注目している理由の一つに日本への移住も挙げられます。
空気が綺麗、食べ物が安全、街が安全と日本のメリットは多く、中国富裕層から見ても移住の選択肢として検討されます。
しかし、中国からの来日ではVISAが必要になりますので、簡単に入国して暮らすという訳にはいきません。

そこで、富裕層が検討しているのが経営管理VISAです。
経営管理VISAとは日本国内で事業を営んでいる外国人経営者に与えられるVISAです。

不動産賃貸経営は事業になりますので、マンションの個室を複数件買えば、経営管理VISAを取る要件を満たす事が出来ます。
事業所を持つ事や従業員を雇い入れるなどの要件がありますが、クリアはそれほど困難ではありません。
経営管理VISAが下りれば日本への移住が可能となります。

日本国内に資産管理法人を作り、人民元を日本円に換えて管理法人に送金
その資金で日本国内にマンションを購入します。
10戸室も購入すれば事業規模は年間1000万円程度となりますので十分に事業と扱われるかと思います。

中国で作った資産を持って安全で安心な日本に移住する。
今中国富裕層の中ではこのような動きが起こっています。
専門のコーディネーターも増えており、中国富裕層の国外脱出は案外遠い存在ではなくなっているようです。

日本への影響は

最後に今後中国富裕層が日本に移住する事でどんな影響があるのかを考えてみたいと思います。
先ず購入者が増える事で不動産価格が値上がりする事が考えられます。
しかし、日本国内の不動産投資では中古物件が検討で多い事を加味すれば中国人投資家の検討が新築中心であるとするとうまい具合に住み訳が出来るかもしれませんし、新築を分譲しなければ中古物件は増えない訳ですから都市部の不動産にとっては良い影響と言えそうです。
いずれにしても購入されるという事は相場を押し上げる要因になる事は確かです。

円安に寄与する事も考えられます。
規模はさておき人民元を円に換えるので円が買われます。
この事は少ないながらも為替に影響します。
円安に振れている現状では歓迎される事と言えます。

そして、日本に住んだ富裕層は当然消費などの経済活動を日本で行いますので、その事が国内経済に影響を与える事も歓迎されます。
個人の消費は小さなものかもしれませんが、不動産とは別に事業を営む人もいるでしょうし、経済活動からは雇用、税金、消費が生まれます。

ここまで書くとメリットが大きく見えますが、デメリットを併せて考えてみます。

懸念される事は規模です。
大規模に中国富裕層が日本に移住するとなると国内不動産価格を暴騰させる恐れがあります。
この事は日本人の投資を困難にさせる要因になってしまうでしょう。

大規模になれば中国内でもニュースになり資本の海外流出を懸念して何らかの外交問題に発展してしまうかもしれません。
少なくとも中国にとって富裕層が国外に出てしまう事にメリットはありません。
日本は日本で中国人の移住が増えればニュースになるでしょう。
富裕層が中心ですので騒乱や治安の低下が問題になるという訳でも無いと思います。
富裕層が不動産を購入しているという妬みのような感情が反中感情を刺激する事になるかもしれません。

この辺りは一長一短です。
在日中国人が増えて活気が出ればメリットと言えますし、企業が増えて競争が起これば景気刺激策にも繋がります。
しかし、都市部の住宅地が中国人に買われるという単純な妬みは案外根深い国民感情を揺れ動かす事になるかもしれません。

大規模に移住が起こった場合の最大の懸念は暴落です。
未来において中国のバブル崩壊が落ち着いて不動産市況も上向いたとき一斉に日本の中国富裕層が中国に戻ったりしたらどうなるでしょう？
一気に集まった資産がいたずらに相場を押し上げて、今度は一気に引き上げる事で暴落を招くかもしれません。

経済効果的には奨励される事が多い富裕層の移住ですが、規模が過ぎれば不安要素も大きくなります。
どれ位が適切なのかなど分かる事でもありませんが、過ぎたるは及ばざるが如しという事ですね。

移住者を待ち受ける日本の課題

この章は個人的に思う事なのですが、日本への移住は簡単な事では無いと思います。
日本は世界的にも移民が極めて少ない国です。
単一民族による国家と言って良いでしょう。
その結果何が起こっているかと言えば無意識下での集団主義が根付いているのです。

私たち日本人は変に目立つ事を嫌いますし、周りに合わせるという事を特に嫌でも無く実行できます。
この部分にはみ出す方がストレスであり、孤立する方がストレスであるという事です。

震災時に落ち着いて列を作る様子が海外で驚かれているようですが、私達はあの場で騒ぎ立てたり、列を乱す行為の方がストレスなだけなのだと思います。
これは当たり前に隣の人もその隣の人も同じに日本人で同じ常識、感覚を共有していると前提する事で起こる事です。
電車で喋らないのも皆がそうするからであり、車内で騒ぐ人がいるとしらけた目線を送るものの、特に拘わらないようにします。

誰だってそうするので、自分もそうするだけなのです。

ちょっと例えで考えてみましょう。
よく京都の人は分かりにくいなどと言われています。
京都以外の人に差別的であるとも言われています。
事実を私は知っている訳ではありません。
ここで言いたい事は外国人から見た日本がまさにこんな感じなのでは無いかという事です。

京都の人に悪意など全く無く、ただ普通にしているだけなのです。
しかし、京都以外から来た人たちは常識が異なり、察しが悪く、意思の疎通が今一歩取れないと感じてしまう。
そんな感じなのではないかなと。
それが外部側の人からすればとても差別的に感じられてしまうのです。
ただ普通にしているだけのつもりなのに、変な目で見られて、変わった人として扱われて、距離を置かれてしまう。
これは私達が異文化に対して気にせずやっている事でもあります。

電車の中で大きな声で中国人が電話していると「うるさいな、ここ日本なのに」と思ってしまうでしょう。
この時「日本も他民族国家になってきたんだな」などと感じる人は少ないと思います。
前提として日本にいるんだから日本の常識に倣えと考えているのだと思います。
それも無意識にです。

これが無意識下の集団主義です。
道に広がって歩くなとか、煩い声で喋るなとか、親しき中にも礼儀ありとか、食べ物は残さず食べるとか日本の「当たり前」の洗礼を浴びる事になります。
日本に来た中国富裕層が日本の無意識下の集団主義に慣れるというのは本当に大変だと思います。
京都に行った他府県民と同じような事が日本に来る中国人には起こる訳です。

一言でいえば独特の居心地の悪さを感じる事でしょう。
窮屈でなんだか、自分が非難されているかのような印象をもつかもしれません。
この奇妙で違和感のある常識を私たち日本人はごくごく当たり前に受け止めています。

それが国中で共有されている中に飛び込むわけです。
如何に国内の中国人が増えていると言っても日本の多数派は圧倒的に日本人です。
安心、安全という夢の裏で、居心地の悪い差別感が日本移住者に待ち受けています。

極めて差別的なのに全く差別意識が無い。
この無意識下の集団主義にどう適応出来るかが移住者の最大の課題と言えるかもしれません。

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