サブリース契約におけるトラブルとその回避方法

不動産経営を行う際に、物件の管理方法はいくつか存在します。その中で注目すべき1つにサブリース契約が挙げられます。サブリース契約は管理の手間がかからないなどのメリットがあり、不動産経営にあまり時間を費やせない人には大変便利なサービスです。

しかし、このサブリース契約ですがトラブルになる事例もあり、裁判で争うケースも多く発生しています。本記事では、サブリース契約の概要と、本契約で多くみられるトラブル、そして回避方法についても解説します。
本記事を参考にして、起こり得るトラブルを事前に把握し、サブリース契約でのトラブルに巻き込まれないよう注意してください。

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サブリース契約とは
サブリース契約で遭遇しやすいトラブル
トラブルの事前回避とトラブル発生後の対処法
サブリース会社の選び方
- 契約内容の明確な説明
- 財務状況が健全である
サブリース契約をきちんと理解した上で利用しましょう。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、不動産オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を締結し、物件の1棟まるごとをサブリース会社に貸し出すサービスです。サブリース会社はその物件を第3者に転貸（又貸し）し、不動産オーナーの代わりに入居者の募集や集金などの賃貸管理を行います。

不動産オーナーは、満室や空室状況に関係なく、契約時に決められた収入（家賃から手数料を差し引いた額）を毎月受け取れます。つまり、サブリース会社に不動産経営に携わる管理などをすべて丸投げでき、さらに毎月一定額の収入が手に入るのです。

サブリース契約で遭遇しやすいトラブル

ここからは、サブリース契約でよく遭遇するトラブルについて見ていきます。

賃料減額に関するトラブル

サブリース契約で多くみられるトラブルの1つに賃料減額があります。
サブリース契約を締結する際に、契約期間を10年や30年などに設定しますが、不動産オーナーは契約期間中、同じ収入が確保されていると誤解しがちです。仮に契約期間が30年だとしても、その期間中に何度も適正賃料の見直しが行われます。

賃料の見直し時に、今までの賃料が現在の相場に見合わないと判断されると減額されてしまうのです。このように、不動産オーナーの認識の違いから、サブリース会社とのトラブルが発生しています。

これは、サブリース会社における契約時の説明不足が原因と考えられます。一部のサブリース会社では、契約時にあたかも契約期間中は毎月安定した家賃が受け取れるような説明の仕方をしているからです。

免責期間に関するトラブル

サブリース契約を締結する際に、一般的に2ヶ月や3ヶ月ほどの期間は空き室状態が続く見込みから、免責期間が定められています。つまり、この免責期間中はいっさい家賃を受け取れないのです。

不動産オーナーがこの免責期間の存在を知らなかったことが要因でトラブルに発展しています。サブリース会社のなかには、退去の度に免責期間を設けているケースも存在しているため、契約書をすべて熟読していなかったことで起こるトラブルといえるでしょう。

解約できないトラブル

収益の見直しや、サブリース契約で生じたトラブルが原因で、解約を検討する人もいます。しかし、このサブリース契約は簡単に解約できないのです。

不動産オーナーとサブリース会社で交わされた賃貸借契約は、借地借家法により、サブリース会社が手厚く保護されています。その結果、不動産オーナーが契約解除の申し入れを行ったとしても、サブリース会社の同意がなければ簡単に解除できません。
仮に、途中でサブリース契約を解除できたとしても、高額な違約金が生じる可能性が高くなります。

途中で解約を求められるトラブル

契約期間を10年や30年などで契約したにもかかわらず、契約期間中にサブリース会社側から一方的に解約を求められるケースがあります。
これは、契約した物件の収益性が低くなってしまうことが原因です。サブリース会社側は、入居ニーズが低く、収益が見込めない物件を借り続けてもメリットがないため、途中で解約を求めてくるのです。

不動産オーナー側から解約を申し入れても簡単に解約ができないにもかかわらず、サブリース側は簡単に解約ができる仕組みになっています。これについても、前述で解説した借地借家法により、サブリース会社側が手厚く保護されており、不動産オーナー側が泣き寝入りしているのが現状です。

サブリース会社の破綻に関するトラブル

サブリース会社も民間企業のため、破産のリスクはあります。もしサブリース会社が破産をしてしまった場合、家賃の保証はなくなります。また、倒産する数ヶ月前から家賃未払いが発生しているケースもあり、その場合は未払い家賃の回収は厳しくなるでしょう。

このトラブルはサブリース側の財務管理や業績不振に問題がありますが、サブリース契約の締結前に、サブリース会社の会社規模や業績などのリサーチをしていれば防げるリスクといえます。

トラブルの事前回避とトラブル発生後の対処法

サブリース契約で起こりがちなトラブルについて解説してきました。ここからは、契約前の回避方法と、トラブルが起きてしまった後の対処法を解説します。

契約内容をきちんとと熟読する

前述で解説したサブリース契約で遭遇するトラブルの多くは、契約書をきちんと熟読していなかったことが原因です。
契約書は数ページに及ぶため、契約時にすべてを熟読するのは難しい人も多いでしょう。そのような場合は、契約前にサブリース会社から契約書をメールやFAXで受け取り、契約内容をきちんと確認しておいてください。

契約内容をきちんと理解できるか心配な人は、不利な契約になっていないか弁護士などの専門家に確認してもらいましょう。弁護士費用などはかかりますが、将来の収益減やトラブルが発生してしまうほうが、経済的損失が大きくなります。

サブリース以外の管理方法も比較する

不動産経営をする場合、サブリース契約以外の管理方法を選ぶのも1つの選択肢です。不動産経営にはサブリース契約以外にも、入居者の募集や集金の代行を請け負う「管理委託」などの管理方法も存在します。
サブリース契約のように空き室になった場合の家賃保証はありませんが、サブリース契約よりも管理費用が割安で、収益率が高くなる傾向にあります。

確かにサブリース契約を選択すれば、面倒な管理も不要となり、本業が忙しい人でも安定収入が見込めるメリットがあります。しかし、その一方で管理手数料を多く取られることで収益が減少してしまうデメリットや、前述で解説したようなトラブルを生じやすいリスクも存在します。
これらのメリット・デメリットを踏まえた上で、サブリース契約や、管理委託を選択しましょう。

すぐに賃料減額に応じない

サブリース契約後に賃料減額請求がされた場合、サブリース会社の要求通りの賃料に改定せず、まずはきちんと両者で話し合いましょう。賃料減額請求は借地借家法の観点から、原則として請求に応じなければなりませんが、必ずしも要求している賃料に改定する必要はありません。

賃料減額請求で減額できるのは、あくまでも客観的に相当な賃料額までです。サブリース会社の説明する金額を鵜呑みにせず、その金額が社会通念上、適切かどうか十分に調査した上で、賃料の改定を行いましょう。

サブリース会社の選び方

サブリース契約では、実際に多くのトラブルが発生していることがわかりました。これを未然に防ぐためには最初のサブリース会社選びが重要です。ここからはサブリース会社選びのポイントを解説します。

契約内容の明確な説明

解説のとおり、サブリース契約は複雑で、理解しきれない部分があるのが現状です。しかし、それが理由で不利益を被ることのないよう、サブリース会社を選ぶ際には、契約内容を明確に説明してくれる企業を選びましょう。
契約の詳細について不明な点や、疑問な点がある場合は、その都度質問し、理解できるまで説明してもらうことが大切です。

明確な説明を提供し、納得のいく解答をしてくれる会社は、将来的にも信頼関係を築く上で大切なパートナーとなります。サブリース会社選びには、この点をしっかりと見極めることが求められます。